Erl\u00f6se aus bereits abgeschlossenen Gesch\u00e4ften<\/td> Aus der Gewinn- und Verlustrechnung entfernen<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\nFaustregel:<\/strong> Arbeiten Sie stets mit dem NOI der letzten 12 rollierenden Monate und vergleichen Sie diesen mit dem Dreijahresdurchschnitt. Sollte eine Abweichung von mehr als 15 % bestehen, ermitteln Sie die Ursache, bevor Sie fortfahren.<\/p>\n\n<\/span>2. Operative Due Diligence:<\/span><\/h2>\n\nEin Hotel wird nicht f\u00fcr sich allein gekauft: Man erwirbt es zusammen mit seinen Vertr\u00e4gen, seiner Technologie und seinem Team. All dies hat finanzielle und rechtliche Auswirkungen, die sich unmittelbar auf Ihre F\u00fchrungsf\u00e4higkeit nach dem Abschluss auswirken.<\/p>\n\n
Zu pr\u00fcfende Vertr\u00e4ge:<\/strong><\/p>\n\n\nVerwaltungs- oder Betriebsvertrag:<\/strong> Laufzeit, Geb\u00fchren (Grundgeb\u00fchr + Leistungspr\u00e4mie), Ausstiegsklauseln, Leistungstests<\/li>\n\n\n\nFranchisevertrag:<\/strong> Laufzeit, Lizenzgeb\u00fchren, Vertragsstrafen bei vorzeitiger K\u00fcndigung, Verl\u00e4ngerungsverpflichtungen (PIP)<\/li>\n\n\n\nVertr\u00e4ge mit OTAs:<\/strong> Bedingungen zur Preisparit\u00e4t, geltende Provisionen, Exklusivit\u00e4tsklauseln<\/li>\n\n\n\nVertr\u00e4ge mit Schl\u00fcsselpersonal:<\/strong> Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer, Revenue Manager, K\u00fcchenchef \u2013 wer bleibt und zu welchen Bedingungen<\/li>\n\n\n\nTarifvertr\u00e4ge:<\/strong> Gibt es eine Gewerkschaft? Welche Klauseln schr\u00e4nken Ihre betriebliche Flexibilit\u00e4t ein?<\/li>\n\n\n\nVertr\u00e4ge mit strategischen Lieferanten:<\/strong> W\u00e4scherei, Sicherheit, Instandhaltung \u2013 Bedingungen und Laufzeit<\/li>\n<\/ul>\n\nTechnologische Systeme:<\/strong><\/p>\n\n\nPMS (Property Management System): Anbieter, j\u00e4hrliche Kosten, Einschr\u00e4nkungen<\/li>\n\n\n\n Channel-Manager und Buchungsmaschine: Integration und Abh\u00e4ngigkeiten<\/li>\n\n\n\n Revenue-Management-System: Eigenes oder das des Betreibers?<\/li>\n<\/ul>\n\n\nH\u00e4ufiger Hinweis: Viele Hotelmanagementvertr\u00e4ge enthalten \u201eNon-Disturbance\u201c-Klauseln, die den Betreiber im Falle eines Verkaufs sch\u00fctzen. Wenn der laufende Vertrag noch eine Laufzeit von 8 Jahren hat und Sie ihn nicht k\u00fcndigen k\u00f6nnen, \u00e4ndert sich der Wert der Immobilie grundlegend.<\/p>\n\n\n\n
<\/span>3. Rechtliche und st\u00e4dtebauliche Due-Diligence-Pr\u00fcfung <\/span><\/h2>\n\n\n\nUnentdeckte rechtliche Probleme k\u00f6nnen den Hotelbetrieb blockieren, versteckte Verbindlichkeiten verursachen oder jegliche Renovierung oder Nutzungs\u00e4nderung verhindern.<\/p>\n\n\n\n
Wesentliche Unterlagen:<\/strong><\/p>\n\n\n\n\nGrundbuchauszug und Eintragung \u2013 \u00dcberpr\u00fcfung der Eigentumsverh\u00e4ltnisse auf nicht angegebene Belastungen<\/li>\n\n\n\n G\u00fcltige Hotelbetriebsgenehmigungen und Bedingungen f\u00fcr deren Verl\u00e4ngerung<\/li>\n\n\n\n Baugenehmigungen: Hotelbetrieb gem\u00e4\u00df den \u00f6rtlichen Vorschriften zul\u00e4ssig<\/li>\n\n\n\n Bewohnbarkeitsbescheinigung und Einhaltung der Vorschriften zur Barrierefreiheit<\/li>\n\n\n\n Anh\u00e4ngige Rechtsstreitigkeiten: Arbeitsrechtsstreitigkeiten, Streitigkeiten mit Nachbarn, Kunden oder Lieferanten<\/li>\n\n\n\n Laufende Verwaltungsverfahren (Brandschutz, Gesundheitswesen, Umwelt)<\/li>\n\n\n\n Einhaltung des LOPD \/ der DSGVO in Kundendatensystemen<\/li>\n\n\n\n Steuerliche Situation: ausstehende Kommunalabgaben, Grundsteuer (IBI), Kurtaxe<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\nF\u00fcr Projekte im Bereich Bodenbel\u00e4ge oder Renovierung:<\/strong><\/p>\n\n\n\n\nBebauungsklasse des Grundst\u00fccks<\/li>\n\n\n\n Verf\u00fcgbare Bebauungsfl\u00e4che und H\u00f6henbeschr\u00e4nkungen<\/li>\n\n\n\n Denkmalschutz oder Eintragung des Geb\u00e4udes in das Denkmalverzeichnis<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<\/span>4. Technische Due Diligence und \u00dcberpr\u00fcfung der Sachanlagen <\/span><\/h2>\n\n\n\nDer tats\u00e4chliche Zustand des Geb\u00e4udes und der Anlagen bestimmt, welche Investitionsausgaben (CapEx) Sie in den n\u00e4chsten 3\u20135 Jahren ben\u00f6tigen werden. Diese Ausgaben erscheinen nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung des Verk\u00e4ufers, wohl aber in Ihrer Gewinn- und Verlustrechnung nach dem Kauf.<\/p>\n\n\n\n
Kritische Pr\u00fcfbereiche:<\/strong><\/p>\n\n\n\n\nBauwerk:<\/strong> Zustand von Fundament, W\u00e4nden, Decken und Dach<\/li>\n\n\n\nGeb\u00e4udetechnik (MEP):<\/strong> Klimatechnik (HVAC), Sanit\u00e4r, Elektrik \u2013 Alter, Zustand und Erneuerungskosten<\/li>\n\n\n\nAufz\u00fcge:<\/strong> g\u00fcltige Zertifizierungen, Alter, Modernisierungskosten<\/li>\n\n\n\nFF&E (Mobiliar, Ausstattung und Einrichtungsgegenst\u00e4nde):<\/strong> Vollst\u00e4ndiges Inventar mit gesch\u00e4tzter Nutzungsdauer<\/li>\n\n\n\nK\u00fcchen und F&B:<\/strong> Zustand der Abzugshauben, der gewerblichen K\u00fchlanlagen und der gewerblichen Geschirrsp\u00fclmaschinen<\/li>\n\n\n\nSchwimmb\u00e4der und SPA:<\/strong> sofern vorhanden, Zustand der Becken, Aufbereitungsanlagen und Einhaltung der Hygienevorschriften<\/li>\n\n\n\nFassade und Au\u00dfenbereiche:<\/strong> Abdichtung, Fenster und T\u00fcren, Terrassen<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\nDie Schl\u00fcsselkennzahl: CapEx-R\u00fccklage<\/strong><\/p>\n\n\n\nIn der Branche wird eine Mindestreserve von 3\u20135 % des j\u00e4hrlichen Bruttoumsatzes<\/strong> f\u00fcr Instandhaltung und Erneuerung veranschlagt. Falls der Verk\u00e4ufer diese nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen hat, korrigieren Sie den Wert, bevor Sie eine Bewertung vornehmen.<\/p>\n\n\n\nVerm\u00f6gens\u00fcbersicht<\/th> Gesch\u00e4tzte Investitionsausgaben (CapEx) \u00fcber 5 Jahre<\/th><\/tr><\/thead> Gut instand gehalten (<10 Jahre)<\/td> 3\u20134 % des Umsatzes pro Jahr<\/td><\/tr> Aufgeschobene Instandhaltung<\/td> 8\u201315 % des Umsatzes pro Jahr<\/td><\/tr> Umfassende Sanierung ausstehend<\/td> Spezifische Untersuchung erforderlich<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n\nFalls es sich um ein Franchise-Hotel handelt:<\/strong> Fordern Sie den aktuellen PIP (Property Improvement Plan) der Hotelkette an. Darin ist genau aufgef\u00fchrt, welche Renovierungsma\u00dfnahmen Sie innerhalb welcher Frist durchf\u00fchren m\u00fcssen, um die Markenlizenz aufrechtzuerhalten.<\/p>\n<\/blockquote>\n<\/blockquote>\n\n<\/span>5. Markt- und Wettbewerbs-Due-Diligence:<\/span><\/h2>\n\n<\/span>Ein hervorragendes Hotel in einem r\u00fcckl\u00e4ufigen Markt ist keine gute Investition. Die Marktanalyse zeigt, ob die bisherigen Ergebnisse nachhaltig sind und welches tats\u00e4chliche Potenzial die Immobilie besitzt.<\/span><\/h5>\n\nMarktanalyse:<\/strong><\/p>\n\n\nRevPAR der Vergleichsgruppe (Quelle: STR oder \u00e4hnliches) \u2013 Wie ist das Hotel im Vergleich zu seinen Mitbewerbern positioniert?<\/li>\n\n\n\n Entwicklung der Auslastung und des ADR auf dem Markt in den letzten 3\u20135 Jahren<\/li>\n\n\n\n Nachfragegeneratoren: Unternehmen, Kongresszentren, Flugh\u00e4fen, Tourismus \u2013 wie entwickelt sich deren Bedeutung?<\/li>\n\n\n\n Pipeline f\u00fcr neue Angebote: Wie viele neue Zimmer werden in den n\u00e4chsten 2\u20133 Jahren auf den Markt kommen?<\/li>\n\n\n\n Saisonalit\u00e4t des Reiseziels: Wie viele Monate im Jahr wird die volle Auslastung erreicht?<\/li>\n\n\n\n Auswirkungen der Regulierung von VUT (touristische Unterk\u00fcnfte) auf die lokale Nachfrage<\/li>\n<\/ul>\n\nWarnsignale auf dem Markt:<\/strong><\/p>\n\n\nDer RevPAR des Hotels liegt deutlich \u00fcber dem Marktniveau, ohne dass hierf\u00fcr eine klare strategische Begr\u00fcndung vorliegt<\/li>\n\n\n\n Durchschnittliche Auslastung des Marktes unter 55\u201360 %<\/li>\n\n\n\n Pipeline f\u00fcr neue Angebote \u00fcbersteigt 10 % des aktuellen Bestands im Wettbewerbsumfeld<\/li>\n\n\n\n \u00dcberm\u00e4\u00dfige Abh\u00e4ngigkeit von einem einzigen Nachfragsegment (z. B. ausschlie\u00dflich Gesch\u00e4ftsreisende, ausschlie\u00dflich Gruppen)<\/li>\n<\/ul>\n\n<\/span>Der h\u00e4ufigste Fehler:<\/span><\/h2>\n\nDer h\u00e4ufigste Fehler unerfahrener Investoren im Hotelgewerbe besteht darin, das Hotel so zu betrachten, als handele es sich um eine reine Immobilienanlage<\/strong>. Sie berechnen die Kapitalisierungsrate, vergewissern sich, dass ein g\u00fcltiger Miet- oder Verwaltungsvertrag vorliegt, und schlie\u00dfen den Kauf ab.<\/p>\n\nWas sie nicht sehen: dass der Mieter m\u00f6glicherweise Geld verliert, dass der Vertrag Klauseln zur vorzeitigen K\u00fcndigung enth\u00e4lt, dass ein ausstehender PIP in H\u00f6he von 2 Millionen vorliegt oder dass auf dem Markt ein \u00dcberangebot entsteht.<\/p>\n\n
Die Due-Diligence-Pr\u00fcfung im Hotelbereich muss gleichzeitig die Immobilie, das Gesch\u00e4ft und den Markt abdecken. Die Trennung dieser drei Analysen ist der Fehler, der am teuersten zu stehen kommt.<\/p>\n\n
<\/span>Wie viel Zeit ben\u00f6tigen Sie:<\/span><\/h2>\n\nArt des Verm\u00f6genswerts<\/th> Empfohlener Zeitrahmen f\u00fcr die Due-Diligence-Pr\u00fcfung<\/th><\/tr><\/thead> Einzelnes Hotel mit weniger als 50 Zimmern<\/td> 4\u20136 Wochen<\/td><\/tr> Ketten- oder Franchise-Hotel mit 50\u2013200 Zimmern<\/td> 6\u201310 Wochen<\/td><\/tr> Resort oder Gro\u00dfhotel<\/td> 10\u201316 Wochen<\/td><\/tr> Hotelportfolio<\/td> Pro Objekt + globale Koordination<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\nDie Aushandlung unzureichender Fristen f\u00fcr die Due-Diligence-Pr\u00fcfung unter dem Druck des Verk\u00e4ufers stellt einen der gr\u00f6\u00dften Risikofaktoren bei einer Hotelakquisition dar.<\/p>\n\n
<\/span>Zusammenfassung: Was Sie beachten sollten <\/span><\/h2>\n\n\nDie Due-Diligence-Pr\u00fcfung im Hotelbereich umfasst f\u00fcnf Bereiche: den finanziellen, den betrieblichen, den rechtlichen, den technischen und den marktbezogenen Bereich. Alle f\u00fcnf sind obligatorisch.<\/li>\n\n\n\n Der vom Verk\u00e4ufer vorgelegte NOI muss stets angepasst werden. Arbeiten Sie mit verifizierten Daten, nicht mit optimistischen Prognosen.<\/li>\n\n\n\n Bestehende Vertr\u00e4ge (Betriebsf\u00fchrung, Franchising, Personal) k\u00f6nnen Ihre operative Freiheit nach dem Kauf drastisch einschr\u00e4nken.<\/li>\n\n\n\n Die anstehenden Investitionsausgaben (CapEx) erscheinen nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung, wohl aber in Ihrem Cashflow. Quantifizieren Sie diese vor dem Abschluss.<\/li>\n\n\n\n Ein solider Verm\u00f6genswert in einem r\u00fcckl\u00e4ufigen Markt bleibt dennoch eine schlechte Investition.<\/li>\n<\/ul>\n\n<\/span>H\u00e4ufig gestellte Fragen:<\/span><\/h1>\n\nWie viel kostet eine Due-Diligence-Pr\u00fcfung im Hotelbereich?<\/strong> Die Kosten variieren je nach Gr\u00f6\u00dfe und Komplexit\u00e4t der Immobilie. F\u00fcr ein unabh\u00e4ngiges Hotel mit weniger als 100 Zimmern liegen die Kosten in der Regel zwischen 15.000 \u20ac und 40.000 \u20ac, einschlie\u00dflich der Honorare f\u00fcr Finanz-, Technik- und Rechtsberater. Bei Gro\u00dfhotels oder Hotelportfolios k\u00f6nnen die Kosten 100.000 \u20ac \u00fcbersteigen. Es handelt sich um eine Investition, die sich stets auszahlt: Ein unentdecktes Problem kann mehrere Millionen wert sein.<\/p>\n\nKann ich die Due-Diligence-Pr\u00fcfung selbst durchf\u00fchren, ohne externe Berater hinzuzuziehen?<\/strong> Sie k\u00f6nnen Teile des Prozesses intern abwickeln, wenn Sie \u00fcber Erfahrung in der Hotelbranche verf\u00fcgen, doch f\u00fcr die technische Begutachtung des Geb\u00e4udes, die rechtliche Pr\u00fcfung von Vertr\u00e4gen und Eigentumsurkunden sowie die unabh\u00e4ngige Finanzpr\u00fcfung ben\u00f6tigen Sie stets Spezialisten. Der Versuch, diese Honorare einzusparen, ist einer der kostspieligsten Fehler, die ein Investor begehen kann.<\/p>\n\nWas passiert, wenn der Verk\u00e4ufer nicht alle Unterlagen zur Verf\u00fcgung stellt?<\/strong> Dies ist ein wichtiges Warnsignal. Ein Verk\u00e4ufer, der die \u00dcbermittlung von Informationen verz\u00f6gert, zur\u00fcckh\u00e4lt oder an Bedingungen kn\u00fcpft, tut dies in der Regel, weil es etwas gibt, das er Ihnen vorenthalten m\u00f6chte. Sie haben das Recht, alle in dieser Checkliste aufgef\u00fchrten Unterlagen als Voraussetzung f\u00fcr den Vertragsabschluss anzufordern. Sollte der Verk\u00e4ufer nicht kooperieren, sollten Sie das Gesch\u00e4ft noch einmal \u00fcberdenken.<\/p>\n\nGarantiert mir die Due Diligence, dass die Investition erfolgreich sein wird?<\/strong> Nein. Die Due Diligence beseitigt vermeidbare \u00dcberraschungen und liefert Ihnen die notwendigen Informationen, um den richtigen Preis auszuhandeln und Ihren Gesch\u00e4ftsplan auf der Grundlage realer Daten zu erstellen. Sie beseitigt weder das operative Risiko noch das Marktrisiko \u2013 erm\u00f6glicht es Ihnen jedoch, diese bewusst zu steuern.<\/p>\n\nWann sollte ich im Kaufprozess mit der Due Diligence beginnen?<\/strong> Nach der Unterzeichnung einer Absichtserkl\u00e4rung (LOI) oder einer Exklusivit\u00e4tsvereinbarung mit dem Verk\u00e4ufer und vor einer verbindlichen Kaufzusage. Beginnen Sie die Due Diligence niemals parallel zu den Verhandlungen \u00fcber den Endpreis: Erst die Informationen, dann der Preis.<\/p>\n\nWas ist der Unterschied zwischen einer Due-Diligence-Pr\u00fcfung und einer Hotelbewertung?<\/strong> Die Bewertung ist ein von einem Sachverst\u00e4ndigen erstelltes Dokument zur Wertermittlung der Immobilie, das in der Regel von der finanzierenden Bank verlangt wird. Die Due-Diligence-Pr\u00fcfung ist ein umfassender Analyseprozess, der weit dar\u00fcber hinausgeht: Sie \u00fcberpr\u00fcft das Gesch\u00e4ft, die Vertr\u00e4ge, den baulichen Zustand und den Markt. Beide Verfahren erg\u00e4nzen sich, sind jedoch nicht gegenseitig austauschbar.<\/p>\n\n\n
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Der Kauf eines Hotels ohne gr\u00fcndliche Due-Diligence-Pr\u00fcfung ist vergleichbar mit dem Kauf einer Immobilie, ohne diese zuvor besichtigt zu haben. F\u00fcr Probleme, die Sie vor dem Vertragsabschluss nicht erkennen, werden Sie sp\u00e4ter \u2013 inklusive Zinsen \u2013 aufkommen m\u00fcssen. Dieser Leitfaden fasst die f\u00fcnf entscheidenden Bereiche zusammen, die jeder Investor vor der Unterzeichnung pr\u00fcfen sollte. Was […]<\/p>\n","protected":false},"author":10,"featured_media":12355,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[2],"tags":[],"class_list":["post-12354","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-unkategorisiert"],"yoast_head":"\n
Due-Diligence-Pr\u00fcfung im Hotelbereich: Umfassende Checkliste f\u00fcr Investoren<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"Bevor Sie ein Hotel erwerben, sollten Sie diese f\u00fcnf Schl\u00fcsselbereiche pr\u00fcfen: Finanzen, Recht, Technik, Betrieb und Markt. 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