Due Diligence, para qué sirve y cuál es su importancia a la hora de comprar un hotel
Due Diligence, para qué sirve y cuál es su importancia a la hora de comprar un hotel A la hora de hacer transacciones comerciales como la compra-venta de activos en el sector hotelero, hay algo que no podemos pasar por alto, y es el hecho de llevar a cabo un estudio minucioso sobre la propiedad […]
Due Diligence, para qué sirve y cuál es su importancia a la hora de comprar un hotel
A la hora de hacer transacciones comerciales como la compra-venta de activos en el sector hotelero, hay algo que no podemos pasar por alto, y es el hecho de llevar a cabo un estudio minucioso sobre la propiedad que queremos comprar. A este estudio se le llama Due Diligence.
Si esto te ha interesado, te invitamos a seguir leyendo este artículo donde explicamos para qué sirve el Due Diligence y por qué es importante a la hora de comprar un hotel.
Qué es Due Diligence y para qué sirve
Antes que nada, debemos saber qué es Due Diligence. Este término, que en español significa “Debida Diligencia”, se define como un proceso en el cual un inversor lleva a cabo una investigación detallada sobre una determinada empresa o propiedad (en nuestro caso sería un hotel) que pretende comprar.
Sin embargo, este término también se puede usar para referirse a la investigación que hace la empresa candidata sobre el inversor.
La investigación que se realiza está enfocada en revisar y comprobar información sobre el estado de la empresa. Es decir, saber sobre la situación financiera, fiscal, operativa y técnica de la misma. Una vez revisada esta información las partes interesadas llevarán a cabo la negociación.
La función principal de Due Diligence es estudiar las ventajas y aquellos posibles problemas al momento de adquirir una propiedad. Para ello se averigua los aspectos del pasado, presente y futuro previsible de la empresa. Entonces, el enfoque principal debe estar dirigido al aspecto riesgo-rendimiento.
Para tener una mayor claridad sobre qué es Due Diligence, debemos decir que no solo se trata de un análisis sobre estados financieros y contratos, sino que su función también es tener certeza que la estrategia de la empresa y la transacción van de la mano.
Este estudio debe definir si el plan de negocio es viable, y si no lo es, evaluar posibles chances para construir una nueva estrategia.
Importancia de Due Diligence en la compra de un hotel
Saber qué es Due Diligence es saber que se trata de una medida muy importante para llevar a cabo con éxito la compra de cualquier empresa (lo que también incluye a los hoteles). Por lo tanto, esta medida es vital si deseas comprar o invertir en un hotel, ya que los riesgos que implica llevar a cabo la transacción se reducen considerablemente.
Muchas veces los inversores no analizan correctamente su inversión, no llevan a cabo un Due Diligence, sino que se basa en su experiencia o intuición y en sus relaciones afectivas. Llevan a cabo la negociación sin tener información detallada y terminan perdiendo importantes cantidades de dinero y tiempo. Problemas que se pueden evitar fácilmente con la “Debida Diligencia”.
Además, en lo relacionado a qué es Due Diligence, debemos afirmar que es una fase en la operación de compra-venta de tu hotel y que puede ser la diferencia entre el éxito y el fracaso de la adquisición.
Lo que debes tener en cuenta para una Due Diligence adecuada
- Aspecto financieros e impuestos
La Due Diligence Financiera es uno de los primeros pasos que se debe dar para tener una adquisición de hotel correcta. Para esto se evalúan aspectos relacionados a si el hotel tiene sus obligaciones tributarias al día, es decir, si hay o no deudas.
Por otro lado, se deben revisar los registros financieros históricos. Esto incluye pérdidas y ganancias, depreciación y amortización. Se estudian indicadores como el EBITDA (Earnings Before Interest Taxes Depreciation and Amortization) que son las ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización.
- Aspectos legales
Esto tiene que ver con permisos, licencias, contratos y acuerdos que tiene el hotel y que colocan sobre el mismo un tema de carácter obligatorio.
Estas obligaciones pueden ser contratos de alquiler, contratos con proveedores, permisos para el manejo de alimentos y bebidas o acuerdos con servicios independientes (lavandería, limpieza general, entre otros).
Además, se debe revisar el cumplimiento del hotel con relación a contratos del personal de servicio o la protección de la información personal de los clientes.
- Aspectos operaciones
Acá se hace referencia al plan de negocios del hotel; a los indicadores de rendimiento; a la planificación de recursos empresariales; al análisis de reservas hasta la fecha; al estado de las instalaciones y del mobiliario; y al estudio de la competencia.
También se analiza el potencial que el hotel tiene para generar más ganancias e ingresos.
- El Revenue Management
En este caso, se estudia el conjunto de técnicas que el hotel tiene para vender el producto ideal, al precio ideal, en el momento ideal y al cliente ideal. Para ello hay que trabajar aspectos importantes como la segmentación del mercado, la demanda, los canales de distribución, los precios, entre otros.
- Visibilidad en internet
Se debe verificar si el hotel tiene o no una fuerte presencia y alcance en la internet. Aquí se tocan elementos como la página web, canales de reservas, redes sociales, base de datos, reputación online, entre otros.
Hay otros aspectos que se deben tener en cuenta como la tasación, el certificado energético y la toma de decisiones, para la realización de una buena Due Diligence.
Como podemos ver la Due Diligence es un proceso necesario y primordial si deseas comprar un hotel de manera exitosa.
