El dinamismo del mercado en la inversiones hoteleras
Las operaciones de inversión hotelera han estado siempre relacionadas con la actividad inmobiliaria y con la gran mayoría de destinos turísticos. La estrategia de los inversores hoteleros ha cambiado ya que, estas operaciones suelen vincularse a los grandes desarrollos inmobiliarios.
La inversión hotelera, ha irrumpido con fuerza en el mundo y cada año se baten cifras récord. Todos los segmentos del mercado muestran un gran dinamismo, pero dentro del segmento hotelero, durante los primeros seis meses de 2017, la inversión se ha disparado superando en más del doble a la registrada en el mismo periodo del año anterior y constituye el mejor registro de inversión a nivel histórico.
El negocio de inversión hotelera
El sector hotelero está siendo un importante motivo de atracción para para ser invertido en el sector inmobiliario. Se está sabiendo aprovechar el entorno de inversión, para consolidar la posición de algunos destinos como uno de los mercados de hoteleros más atractivos del momento.
Los establecimientos hoteleros son inmuebles susceptibles de ser objetos de inversión por parte de distintos agentes económicos, desde los propios inversores hoteleros hasta inversores con un enfoque más financiero. La expansión hotelera ha traído consigo una profundización en la consideración de la actividad inversora en hoteles y en la relación entre los distintos agentes económicos que desarrollan su actividad alrededor de un establecimiento hotelero. Al mismo tiempo, la entrada de nuevos inversores internacionales en el mercado ha provocado que entre los modelos de gestión hotelera ganen peso los contratos de gestión y franquicias, los preferidos por los operadores anglosajones.
¿En qué consiste este negocio?
El negocio de la inversión hotelera radica en la propiedad del inmueble, el cambio de perfil del inversor es el más significativo que se ha experimentado tras la crisis ya que estamos viendo como el dinero proviene de mercados internacionales tanto norteamericano como europeo, de Oriente Medio o Asia. La procedencia ahora no es lo importante, lo decisivo es que el inversor es ya experto en el negocio hotelero o, en cualquier caso, se rodea de profesionales que sí lo son. Esto hace que las operaciones se estudien con mayor detalle que hace unos años y que los análisis respondan a elementos relacionados con las variables financieras del negocio hotelero y no solo con las características del activo o inmueble que quiere comprarse o del solar sobre el que se quiere construir.
De hecho, la mayoría de las operaciones se llevan a cabo sobre establecimientos hoteleros o edificios ya existentes a los que se les intuye un potencial de crecimiento en un proceso que suele incluir cambios de concepto y posicionamiento, con el fin de incrementar la rentabilidad futura haciendo que la rotación de activos sea mucho más ágil en las nuevas condiciones de mercado.
¿Cuál es el perfil de los inversores en activos hoteleros?
Al igual que sucedió en 2015 y 2016, la inversión internacional supera a la nacional en el caso de las transacciones de activos hoteleros. En concreto, el capital extranjero se elevó a 2.379 millones, un 61% del total, mientras que el nacional representó 1.528 millones, un 39% del total, siendo el 70% de la inversión procedente de países europeos.
El volumen de llegadas de turistas internacionales es un factor clave para la concentración de demanda de aquellos países que concentran los mayores porcentajes. El sector crece y sigue habiendo interés inversor muy elevado por fondos internacionales, y no se habla de nuevos proyectos sino del reposicionamiento de activos hoteleros ya existentes, como hemos mencionado anteriormente, y los proyectos se enfocan en hoteles con buena ubicación que precisan inversión o un cambio de imagen corporativa.
La tipología de los activos ha sido con creces en el sector vacacional, que supuso un 69% de la inversión total, frente al 3% de hoteles urbanos. De esta forma, se ha recuperado la tendencia de 2014 y 2015, lo cual se explica por la concentración de los principales portfolios en este tipo de productos.
La entrada de la crisis supuso que muchos de los proyectos hoteleros y decisiones de inversión en suelo se parasen. En los últimos años, se asegura que el regreso de la confianza por parte de los inversores y de los operadores hacia el sector se base en los resultados consolidados y en los buenos datos macroeconómicos que le rodean.
