Financiación para proyectos hoteleros

La diversidad, complejidad, rigidez de la oferta y demanda elástica son características económicas y financieras que diferencian a la hotelería de otras industrias. Y esto, por supuesto, también impacta a la hora de desarrollar un proyecto hotelero. Pues por una parte se requiere una inversión significativa de capital y, por la otra, un mecanismo de financiamiento adecuado. 

Por tanto, en la financiación para proyectos hoteleros, los promotores deben considerar cuidadosamente las opciones disponibles. Dos enfoques comunes son el Project Finance y las Project Bonds . En este artículo, exploraremos ambas opciones y sus ventajas para el desarrollo de proyectos hoteleros.

Project Finance 

El Project Finance es un enfoque de financiación en el que los recursos se obtienen específicamente para un proyecto individual, en este caso, un hotel. Se caracteriza por tener como única garantía el propio flujo de caja del hotel.   Es decir, en lugar de depender del balance general de una empresa matriz, el proyecto se financia con sus propios activos y flujos de efectivo futuros . Esta es la diferencia de este método de financiación con respecto a los más tradicionales.

Cuando este tipo de financiación para proyectos hoteleros esté bien ejecutado, será suficiente para pagar la deuda obtenida. 

El Project Finance durante la última década ha sido muy usado en países como Estados Unidos, Australia, España, Italia y Gran Bretaña. Sobre todo en proyectos de energías renovables, infraestructuras públicas, proyectos comerciales y hoteleros , telecomunicaciones, instalaciones petrolíferas y gasoductos. 

Esta estructura tiene varias ventajas para el desarrollo de proyectos hoteleros.

Ventajas del Project Finance para proyectos hoteleros

• Control del alcalde . En el Project Finance , los promotores del proyecto retienen un mayor control sobre la propiedad y la gestión del hotel. Esto puede ser esencial para mantener la visión original del proyecto y tomar decisiones operativas.
• Flexibilidad en la estructura de capital. Este método ofrece flexibilidad en términos de la estructura de capital. Pues los promotores pueden personalizar los términos y condiciones del financiamiento según las necesidades del proyecto hotelero, utilizando una combinación de deuda y capital propio.
• Personalización. Cada proyecto hotelero es único por lo que la personalización es fundamental, sobre todo al momento de diferenciarte de la competencia. En este sentido, el Project Finance permite una personalización completa de la estructura de financiamiento. Es decir, los términos del préstamo pueden ser adaptados específicamente para satisfacer las características como tamaño, ubicación, segmento de mercado, entre otros.

Desventajas del Project Finance para proyectos hoteleros

• Responsabilidad financiera. Una desventaja del Project Finance es que la deuda contraída debe ser asumida por la empresa matriz o los promotores del proyecto. Esto aumenta la responsabilidad financiera y el riesgo personal.
• Mecanismo costoso . Por una parte genera mayor responsabilidad financiera como vimos y por otra es un mecanismo de financiamiento que genera niveles elevados de endeudamiento.
• Requisitos de garantía. Los prestamistas o patrocinadores a menudo requieren garantías personales o hipotecas sobre activos de la empresa matriz como respaldo. Esto puede aumentar la carga financiera y la exposición a riesgos.

Project Bonds

Los Project Bonds o bonos de proyecto, son otra forma de conseguir financiamiento para grandes proyectos hoteleros. Se caracterizan por ser bonos de renta fija donde los intereses y deuda principal son pagados con los flujos de caja del establecimiento hotelero.

Este tipo de financiación también ofrece una oportunidad a los inversores institucionales para participar en proyectos hoteleros. Pues podrán hacerlo mediante activos cotizados.  

Generalmente, estos bonos se emiten en el mercado de capitales y se venden a inversores institucionales, como fondos de pensiones y compañías de seguros. A continuación, exploramos sus ventajas y desventajas en el contexto de proyectos hoteleros.

Ventajas de las Project Bonds para proyectos hoteleros

• Diversificación de inversiones. Los Project Bonds atraen a inversores institucionales que buscan inversiones a largo plazo. Esto puede diversificar las fuentes de financiamiento y reducir la dependencia de un solo prestamista.
• Menos exposición a riesgos . La emisión de Project Bonds permite separar los riesgos del proyecto hotelero de la empresa matriz. Esto significa que la empresa matriz está menos expuesta a los riesgos específicos del proyecto, como los relacionados con la construcción o la demanda del hotel.
• Tasas de Interés favorables. Si el proyecto hotelero tiene una calificación crediticia sólida, es posible que se obtengan tasas de interés favorables en el mercado de bonos. Esto puede resultar en un costo de financiamiento más bajo. 

Desventajas de las Project Bonds para proyectos hoteleros

• Control de Menos. La emisión de Project Bonds implica ceder parte del control del proyecto a los inversores de bonos. Los términos y condiciones de los bonos pueden incluir restricciones contractuales que limitan la flexibilidad de los promotores del proyecto.
• Costes de emisión. La emisión de bonos puede conllevar costes significativos en términos de tarifas legales y de banca de inversión. Esto debe ser tenido en cuenta al evaluar la estructura de financiamiento.

Comparación y elección para proyectos hoteleros

La elección entre Project Finance o Project Bonds para proyectos hoteleros depende de varios factores como la estructura financiera, los objetivos y las preferencias que tengas para tu proyecto. El Project Finance ofrece un mayor control y flexibilidad en la estructura de capital, pero con una mayor responsabilidad financiera. Los Project Bonds diversifican las fuentes de financiamiento y reducen la exposición a riesgos, pero pueden implicar menos control y costos de emisión.

En última instancia, es importante que cuentes con asesores hoteleros, financieros y legales. Pues la ayuda profesional te permitirá identificar la opción que mejor se adapta a tu proyecto hotelero. Por otro lado, al momento de buscar financiamiento es necesario que tengas un plan comercial y financiero bien claro. En IHCS podemos apoyarte con nuestra experiencia y profesionalidad para desarrollar un buen plan de negocio hotelero.  

Cada proyecto es único, y la elección de financiamiento debe estar en línea con los objetivos y la visión de la marca del hotel. Con la estructura de financiamiento adecuada, el desarrollo de proyectos hoteleros puede ser un éxito financiero y una contribución valiosa al sector turístico.

Conclusión

El desarrollo de proyectos hoteleros requiere una cuidadosa consideración de las opciones de financiamiento disponibles. Tanto el Project Finance como los Project Bonds son enfoques válidos que ofrecen ventajas y desventajas específicas. Al evaluar cuál es la mejor opción, es fundamental que analice las necesidades de tu proyecto, tu estructura financiera y tus objetivos. La elección adecuada de financiamiento puede ser esencial para el éxito a largo plazo de su proyecto hotelero.