Bei geschäftlichen Transaktionen wie dem Kauf und Verkauf von Vermögenswerten im Hotelsektor gibt es einen Aspekt, den wir keinesfalls außer Acht lassen dürfen, nämlich die Durchführung einer gründlichen Prüfung der Immobilie, die wir erwerben möchten. Diese Prüfung wird als „Due Diligence“ bezeichnet.
Falls dies Ihr Interesse geweckt hat, laden wir Sie ein, diesen Artikel weiterzulesen, in dem wir erläutern, wozu die Due Diligence dient und warum sie beim Kauf eines Hotels von Bedeutung ist.
Inhaltsverzeichnis
Was ist Due Diligence und wozu dient sie?
Zunächst einmal müssen wir wissen, was eine Due Diligence ist. Dieser Begriff, der auf Spanisch „Due Diligence“ bedeutet, wird als ein Prozess definiert, bei dem ein Investor detaillierte Recherchen zu einem bestimmten Unternehmen oder einer bestimmten Immobilie (in unserem Fall wäre dies ein Hotel) durchführt, die er zu erwerben beabsichtigt.
Dieser Begriff kann jedoch auch verwendet werden, um die Recherchen des potenziellen Unternehmens über den Investor zu bezeichnen.
Im Mittelpunkt der durchgeführten Untersuchung steht die Prüfung und Überprüfung von Informationen über die Lage des Unternehmens. Das heißt, es geht darum, sich einen Überblick über dessen finanzielle, steuerliche, betriebliche und technische Situation zu verschaffen. Sobald diese Informationen geprüft worden sind, werden die interessierten Parteien die Verhandlungen aufnehmen.
Die Hauptaufgabe der Due Diligence besteht darin, die Vorteile und möglichen Probleme beim Erwerb einer Immobilie zu untersuchen. Zu diesem Zweck werden die Aspekte der Vergangenheit, der Gegenwart und der absehbaren Zukunft des Unternehmens ermittelt. Der Schwerpunkt sollte daher auf dem Risiko-Rendite-Verhältnis liegen.
Um ein klareres Bild davon zu erhalten, was unter „Due Diligence“ zu verstehen ist, muss gesagt werden, dass es sich dabei nicht nur um eine Analyse von Jahresabschlüssen und Verträgen handelt, sondern dass ihre Aufgabe auch darin besteht, sicherzustellen, dass die Strategie des Unternehmens und die Transaktion miteinander im Einklang stehen.
Im Rahmen dieser Studie muss geprüft werden, ob der Geschäftsplan realisierbar ist; sollte dies nicht der Fall sein, sind mögliche Ansätze zur Entwicklung einer neuen Strategie zu evaluieren.
Die Bedeutung der Due Diligence beim Kauf eines Hotels
Zu wissen, was Due Diligence ist, bedeutet zu wissen, dass es sich dabei um eine äußerst wichtige Maßnahme handelt, um den Kauf eines Unternehmens (wozu auch Hotels gehören) erfolgreich abzuwickeln. Daher ist diese Maßnahme von entscheidender Bedeutung, wenn Sie ein Hotel kaufen oder in ein Hotel investieren möchten, da die mit der Transaktion verbundenen Risiken dadurch erheblich reduziert werden.
Häufig analysieren Anleger ihre Investition nicht ordnungsgemäß; sie führen keine Due Diligence durch, sondern stützen sich vielmehr auf ihre Erfahrung oder Intuition sowie auf emotionale Bindungen. Sie führen Verhandlungen, ohne über detaillierte Informationen zu verfügen, und verlieren letztendlich erhebliche Summen sowie viel Zeit. Probleme, die sich mit einer „Due Diligence“ leicht vermeiden lassen.
Darüber hinaus müssen wir in Bezug auf die Frage, was eine Due-Diligence-Prüfung ist, betonen, dass es sich dabei um eine Phase im Kauf- und Verkaufsvorgang Ihres Hotels handelt und dass sie über Erfolg oder Misserfolg der Akquisition entscheiden kann.
Was Sie für eine angemessene Due-Diligence-Prüfung beachten sollten
Finanzielle Aspekte und Steuern
Die finanzielle Due Diligence ist einer der ersten Schritte, die für einen ordnungsgemäßen Hotelkauf unternommen werden müssen. Dabei werden Aspekte geprüft, die sich darauf beziehen, ob das Hotel seinen steuerlichen Verpflichtungen nachgekommen ist, d. h., ob Schulden bestehen oder nicht.
Andererseits sollten die historischen Finanzunterlagen geprüft werden. Dazu gehören Gewinn- und Verlustrechnungen sowie Abschreibungen. Es werden Kennzahlen wie das EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) untersucht, bei dem es sich um das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisationen handelt.
Rechtliche Aspekte
Dies betrifft Genehmigungen, Lizenzen, Verträge und Vereinbarungen, über die das Hotel verfügt und die ihm bestimmte Verpflichtungen auferlegen.
Bei diesen Verpflichtungen kann es sich um Mietverträge, Verträge mit Lieferanten, Genehmigungen für den Umgang mit Lebensmitteln und Getränken oder Vereinbarungen mit unabhängigen Dienstleistern (u. a. Wäscherei, allgemeine Reinigung) handeln.
Darüber hinaus sollte geprüft werden, ob das Hotel die Arbeitsverträge des Servicepersonals einhält und die personenbezogenen Daten der Gäste schützt.
Betriebliche Aspekte
Hier wird auf den Geschäftsplan des Hotels, auf Leistungsindikatoren, auf das Enterprise-Resource-Planning-System, auf die Analyse der bisherigen Reservierungen, auf den Zustand der Einrichtungen und der Einrichtung sowie auf die Wettbewerbsanalyse Bezug genommen.
Zudem wird das Potenzial des Hotels zur Erzielung höherer Gewinne und Einnahmen analysiert.
Umsatzmanagement
In diesem Fall wird untersucht, welche Techniken das Hotel einsetzen kann, um das ideale Produkt zum idealen Preis, zur idealen Zeit und an den idealen Kunden zu verkaufen. Dazu müssen wir wichtige Aspekte wie Marktsegmentierung, Nachfrage, Vertriebskanäle und Preisgestaltung berücksichtigen.
Präsenz im Internet
Es sollte geprüft werden, ob das Hotel über eine starke Präsenz und Reichweite im Internet verfügt. Dabei werden unter anderem Aspekte wie die Website, Buchungskanäle, soziale Netzwerke, die Datenbank sowie die Online-Reputation berücksichtigt.
Um eine gründliche Due-Diligence-Prüfung durchzuführen, müssen weitere Aspekte berücksichtigt werden, wie beispielsweise die Wertermittlung, der Energieausweis und die Entscheidungsfindung.
Wie wir sehen können, ist die Due Diligence ein notwendiger und unverzichtbarer Prozess, wenn Sie ein Hotel erfolgreich erwerben möchten.
