Die Hotelberatung unterstützt Eigentümer, Investoren und Bauträger dabei, vor und nach einer Investition in ein Hotel fundiertere Entscheidungen zu treffen. Dabei geht es nicht nur darum, den Betrieb eines Hauses zu analysieren, sondern Strategie, Markt, Investition, Vermarktung und Management mit einem konkreten Ziel zu verknüpfen: die Rentabilität zu verbessern und den Wert der Hotelimmobilie zu steigern.
Ein Hotel kann eine scheinbar gute Auslastung aufweisen und dennoch eine unzureichende Rentabilität erzielen. Eine falsche Preisstrategie, hohe Vertriebskosten, eine überdimensionierte Betriebsstruktur oder eine falsche Positionierung können die Kapitalrendite erheblich schmälern.
Daher muss eine effektive Hotelberatung damit beginnen, zu ermitteln, wo Wert geschaffen wird, wo er verloren geht und welche Entscheidungen zu einer tatsächlichen Verbesserung der Ergebnisse führen können.
Inhaltsverzeichnis
Was ist eine Hotelberatung?
Die Hotelberatung ist eine spezialisierte Dienstleistung, die sich an Eigentümer, Investoren, Bauträger und Betreiber richtet, die professionelle Unterstützung bei der Entwicklung, Neupositionierung, Verwaltung oder Optimierung eines Hotelprojekts benötigen.
Die Arbeit kann bereits beginnen, noch bevor das Hotel überhaupt existiert.
Vor dem Erwerb einer Immobilie oder der Entwicklung eines neuen Hauses ist es von entscheidender Bedeutung, folgende Fragen zu analysieren:
- Wirtschaftliche Tragfähigkeit des Projekts.
- Bestehende Nachfrage am Standort.
- Aktueller und zukünftiger Wettbewerb.
- Angemessene Positionierung und Kategorie.
- Erforderliche Investition.
- Durchschnittlicher Tagesumsatz (ADR) und potenzielle Auslastung.
- Betriebsmodell.
- Auswahl des Betreibers oder der Marke.
- Vertriebs- und Marketingstrategie.
- Erwartete Rentabilität und Kapitalrendite.
Eine gute Beratung sollte sich nicht darauf beschränken, lediglich einen Bericht zu erstellen. Sie muss dem Eigentümer dabei helfen, die Analyse in Entscheidungen und die Entscheidungen in Ergebnisse umzusetzen.
Hotelberatung für neue Projekte
Viele Fehler, die später die Rentabilität eines Hotels beeinträchtigen, entstehen bereits vor dessen Eröffnung.
Die Wahl einer ungeeigneten Kategorie, die Überdimensionierung bestimmter Einrichtungen, die Festlegung unrealistischer Preise oder die Entwicklung eines Produkts, das nicht der bestehenden Nachfrage entspricht, können die Investition über Jahre hinweg gefährden.
Aus diesem Grund ist es ratsam, vor der Entwicklung eines neuen Hauses eine Machbarkeitsanalyse durchzuführen und das Hotelkonzept klar zu definieren.
Wenn Sie ein neues Projekt planen, können Sie auch unseren Leitfaden zur Hoteleröffnung konsultieren.
Die Studie soll ermitteln, welche Art von Hotel für den Markt sinnvoll ist, welche Zielgruppe angesprochen werden sollte, welches Investitionsniveau angemessen ist und welche wirtschaftlichen Ergebnisse in verschiedenen Szenarien erzielt werden können.
Hotel-Machbarkeitsstudie und Investitionsanalyse
Eine Hotel-Machbarkeitsstudie ermöglicht es, die Erwartungen des Investors mit der Marktrealität abzugleichen.
Sie muss unter anderem folgende Aspekte analysieren:
- Standort.
- Entwicklung der Nachfrage.
- Saisonalität.
- Kundensegmente.
- Wettbewerber.
- Zukünftiges Angebot.
- Erreichbare Preise.
- Prognostizierte Auslastung.
- Umsatz und Betriebskosten.
- Investitionsbedarf.
- Rentabilitätsszenarien.
Das Ziel besteht nicht darin, eine bereits beschlossene Investition zu rechtfertigen, sondern festzustellen, ob das Projekt eine angemessene Rendite erzielen kann und welche wesentlichen Risiken damit verbunden sind.
Bei kleinen Projekten ist das Verhältnis zwischen Investition und Rentabilität besonders wichtig. Weitere Informationen finden Sie in unserem Artikel über Hotelprojekte mit 10 Zimmern.
Die Rentabilität eines bestehenden Hotels steigern
Die Hotelberatung kann auch dann einen Mehrwert bieten, wenn das Haus bereits in Betrieb ist.
Ein Hotel kann aus verschiedenen Gründen eine Verbesserung seiner Ergebnisse benötigen: geringe Rentabilität, übermäßige Abhängigkeit von Vermittlern, hohe Kosten, Verlust der Marktposition, Rückgang des Durchschnittspreises oder das Fehlen einer klaren Geschäftsstrategie.
In diesen Fällen ist es erforderlich, Kennzahlen wie die folgenden gemeinsam zu analysieren:
ADR, RevPAR, Auslastung, GOP, Vertriebskosten, Produktivität, Personalstruktur und Rentabilität nach Abteilungen.
Die alleinige Betrachtung der Auslastung kann zu falschen Schlussfolgerungen führen. Mehr Zimmer zu verkaufen bedeutet nicht zwangsläufig, mehr Geld zu verdienen.
Die Priorität muss darin bestehen, qualitativ hochwertigere Einnahmen zu erzielen und diese in einen operativen Gewinn umzuwandeln.
Vertriebsstrategie und Vermarktung im Hotelgewerbe
Ein wesentlicher Teil der Rentabilität hängt davon ab, wie das Haus vermarktet wird.
Die Strategie muss das richtige Gleichgewicht zwischen Direktverkauf, Online-Reisebüros (OTAs), Firmenkunden, Gruppen, Reiseveranstaltern (sofern zutreffend) und anderen Vertriebskanälen finden.
Eine übermäßige Abhängigkeit von Vermittlern kann zwar die Auslastung steigern, gleichzeitig jedoch die Marge erheblich verringern.
Daher ist es wichtig, Preisgestaltung, Ertragsmanagement, Vertrieb, digitales Marketing und Direktverkauf aufeinander abzustimmen.
Weitere Informationen hierzu finden Sie in unserem Leitfaden zum Thema Hotelmarketing.
Neupositionierung von Hotels
In bestimmten Situationen reicht es nicht aus, den bestehenden Betrieb zu verbessern.
Möglicherweise hat sich der Markt verändert, es sind neue Wettbewerber aufgetreten oder das Produkt hat angesichts der aktuellen Kundenerwartungen an Relevanz verloren.
Bei einer Neupositionierung eines Hotels müssen folgende Aspekte gemeinsam betrachtet werden:
- Zielgruppe.
- Kategorie und Konzept.
- Produkt und Zimmer.
- Gemeinschaftsbereiche.
- Gastronomisches Angebot.
- Preispolitik.
- Vertrieb.
- Geschäftsstrategie.
- Marke.
- Managementmodell.
- Erforderliche Investition.
Die Renovierung eines Hotels ohne vorherige Neudefinition seiner Strategie kann sich lediglich als ästhetische Investition erweisen, die nicht die erwartete Rendite erzielt.
Auswahl des Betreibers und des Betriebsmodells
Die Wahl des Hotelbetreibers kann erhebliche Auswirkungen auf den zukünftigen Wert der Immobilie haben.
Nicht immer ist die bekannteste Marke die am besten geeignete Alternative.
Es gilt, Erfahrung, kaufmännische Kompetenz, Vertrieb, Revenue Management, Kostenstruktur, Honorare, Berichterstattung an den Eigentümer sowie die Vertragsbedingungen zu bewerten.
Zudem sollte geprüft werden, ob der Betrieb als unabhängiges Hotel, als Franchise, im Rahmen eines Managementvertrags oder unter Nutzung anderer Strukturen sinnvoller ist.
Das gewählte Modell muss mit den wirtschaftlichen Zielen des Eigentümers und der Positionierung des Betriebs im Einklang stehen.
Von der Analyse zur Umsetzung
Der wahre Wert einer Hotelberatung zeigt sich erst dann, wenn die Empfehlungen in konkrete Maßnahmen umgesetzt werden.
Nach der Bestandsaufnahme müssen klare Prioritäten, Verantwortlichkeiten, messbare Ziele und eine Überwachung der wichtigsten Kennzahlen festgelegt werden.
Budgets, Prognosen, die Geschäftsstrategie, die Umsatzentwicklung, die Betriebskosten und die Ergebnisse müssen regelmäßig überprüft werden, um Abweichungen zu erkennen und Maßnahmen zu ergreifen, bevor diese zu strukturellen Problemen werden.
Hotelberatung für Eigentümer, Investoren und Bauträger
Bei IHCS – International Hotel Consulting Services begleiten wir Eigentümer, Investoren und Projektentwickler in den verschiedenen Phasen eines Hotelprojekts: von der Machbarkeitsanalyse und der Konzeption bis hin zur Auswahl des Betreibers, der Vorbereitungsphase vor der Eröffnung, der Vertriebsstrategie und der Ergebnisoptimierung.
Unser Ansatz verbindet strategische Analyse mit operativer Erfahrung, um dazu beizutragen, dass aus einer Hotelinvestition ein rentables und nachhaltiges Unternehmen wird.
Wenn Sie die Eröffnung, den Erwerb, die Neupositionierung oder die Optimierung eines Hotels in Erwägung ziehen, können wir Ihr Projekt gemeinsam analysieren und ermitteln, wo die größten Chancen zur Wertschöpfung bestehen.
Nehmen Sie Kontakt mit IHCS auf, um Ihr Hotelprojekt zu besprechen
