Der Kauf eines Hotels ohne gründliche Due-Diligence-Prüfung gleicht der Unterzeichnung eines Blankoschecks. Probleme, die Sie vor dem Vertragsabschluss nicht erkennen, gehen in dem Moment, in dem das Geschäft abgeschlossen ist, auf Ihre Kappe – und sie summieren sich. Dieser Leitfaden behandelt die fünf entscheidenden Bereiche, die jeder Investor überprüfen muss, bevor er Kapital in den Erwerb eines Hotels investiert.
Inhaltsverzeichnis
Was ist eine Hotel-Due-Diligence-Prüfung?
Eine Checkliste für die Hotel-Due-Diligence ist der strukturierte Überprüfungsprozess, den ein Käufer vor dem Abschluss einer Akquisition durchführt. Ihr Zweck besteht nicht darin, Gründe zu finden, vom Kauf zurückzutreten – sondern darin, genau zu verstehen, was Sie erwerben: tatsächliche Risiken, nachhaltigen Wert und verfügbare Hebel für Verbesserungen.
Im Gastgewerbe ist die Due Diligence komplexer als in anderen Immobilienanlageklassen, da ein Hotel gleichzeitig eine Immobilie, ein operatives Unternehmen und eine Marke ist. Folglich muss jede dieser Dimensionen separat analysiert werden. Bevor Sie fortfahren, empfiehlt es sich zudem, unseren Leitfaden zum Geschäftsmodell von Hotels zu lesen, um die Finanzstruktur zu verstehen, in die Sie investieren.
1. Finanzielle Due Diligence:
Dies ist Ihr Ausgangspunkt – und der entscheidende. Verkäufer werden stets das günstigste Bild zeichnen. Daher ist es Ihre Aufgabe, sich ein realistisches Bild zu verschaffen.
Mindestumfang der anzufordernden Unterlagen:
- Gewinn- und Verlustrechnungen für die letzten drei vollständigen Geschäftsjahre sowie für das bisherige Geschäftsjahr
- Umsatzaufschlüsselung nach Abteilungen: Zimmer, Gastronomie, Veranstaltungen, Sonstiges
- Monatliche Entwicklung von RevPAR, ADR und Auslastung (nicht nur Jahresdurchschnitte)
- Bereinigtes EBITDA (ohne einmalige Posten)
- Tatsächlicher NOI im Vergleich zum vom Verkäufer angegebenen NOI
- Ausstehende Verbindlichkeiten, laufende Hypotheken und Belastungen der Immobilie
- Forderungen und Verbindlichkeiten
- Vorauszahlungen für Buchungen (eine häufig übersehene versteckte Verbindlichkeit)
- Entwicklung der Investitionsausgaben (CapEx) in den letzten 5 Jahren
Häufige Anpassungen:
| Posten | Typische Anpassung |
|---|---|
| Nicht zugeordnete Verwaltungskosten | +2–5 % des Umsatzes |
| Nicht gebildete Instandhaltungsrücklagen | +3–4 % des Umsatzes |
| Einmalige Auslastungsspitzen | Normalisierung auf den Durchschnittswert des Zyklus |
| Umsätze aus eingestellten Geschäftsbereichen | Aus der Gewinn- und Verlustrechnung entfernen |
Praktische Regel: Gehen Sie stets vom NOI der letzten 12 Monate aus und vergleichen Sie diesen mit dem 3-Jahres-Durchschnitt. Sollte die Differenz 15 % übersteigen, sollten Sie die Ursache untersuchen, bevor Sie fortfahren. Ein tieferes Verständnis für die Anwendung dieser Kennzahl finden Sie in unserem Leitfaden zur Analyse der Kapitalisierungsraten bei Hotels.
2. Operative Due Diligence:
Sie erwerben nicht nur ein Gebäude – Sie erwerben auch dessen Verträge, Systeme und Mitarbeiter. Jedes dieser Elemente hat finanzielle und rechtliche Auswirkungen, die sich unmittelbar auf Ihre Freiheit bei der Verwaltung der Immobilie nach dem Abschluss auswirken.
Zu prüfende Verträge:
- Verwaltungs- oder Betriebsvereinbarung: Laufzeit, Vergütungen (Grundvergütung + Leistungsprämie), Kündigungsklauseln, Leistungskriterien
- Franchisevertrag: Laufzeit, Lizenzgebühren, Strafen bei vorzeitiger Kündigung, Anforderungen zur Markenverlängerung (PIP)
- OTA-Verträge: Bedingungen zur Preisparität, Provisionssätze, Exklusivitätsklauseln
- Verträge mit Schlüsselpersonal: Geschäftsführer, Revenue Manager, F&B-Leiter – wer bleibt und zu welchen Bedingungen
- Tarifverträge: Gibt es eine Gewerkschaft? Welche Klauseln schränken die betriebliche Flexibilität ein?
- Strategische Lieferantenverträge: Wäscherei, Sicherheit, Instandhaltung – Bedingungen und Laufzeit
Eine umfassende Übersicht über den Inhalt von Management- und Franchiseverträgen finden Sie in unserem Artikel über die verschiedenen Arten von Hotelmanagementverträgen.
Technologiesysteme:
- PMS (Property Management System): Anbieter, jährliche Kosten, Einschränkungen
- Channel-Manager und Buchungsmodul: Integration und Abhängigkeiten
- Revenue-Management-System: Eigenentwicklung oder von der Verwaltungsgesellschaft betrieben?
Wichtiger Hinweis: Viele Hotelmanagementverträge enthalten „Non-Disturbance“-Klauseln, die den Betreiber im Falle eines Verkaufs schützen. Wenn der aktuelle Vertrag noch eine Laufzeit von 8 Jahren hat und nicht gekündigt werden kann, ändert sich der Wert der Immobilie grundlegend. Bitte beachten Sie dies, bevor Sie ein Angebot abgeben.
3. Rechtliche und aufsichtsrechtliche Due-Diligence-Prüfung:
Unentdeckte rechtliche Probleme können den Hotelbetrieb blockieren, versteckte Verbindlichkeiten verursachen oder künftige Renovierungsmaßnahmen oder Nutzungsänderungen verhindern. Darüber hinaus können nach dem Vertragsabschluss festgestellte Verstöße gegen behördliche Vorschriften Geldstrafen oder Zwangsschließungen nach sich ziehen, für die ausschließlich der Käufer haftet.
Unverzichtbare Unterlagen:
- Eigentumsurkunde und Grundbuch – Überprüfung auf ein unbelastetes Eigentumsrecht ohne nicht offengelegte Belastungen
- Gültige Hotelbetriebsgenehmigungen und Bedingungen für deren Verlängerung
- Baugenehmigungen: Die Nutzung als Hotel muss gemäß den örtlichen Bauvorschriften genehmigt sein
- Bewohnbarkeitsbescheinigung und Einhaltung der Barrierefreiheitsvorschriften
- Anhängige Rechtsstreitigkeiten: Ansprüche von Arbeitnehmern, Nachbarn, Gästen oder Lieferanten
- Laufende Verwaltungsverfahren (Brandschutz, Gesundheit, Umwelt)
- Einhaltung der DSGVO / Datenschutzbestimmungen für Gästedatensysteme
- Steuerkonformität: lokale Grundsteuern, Kurtaxen, etwaige ausstehende Beträge
Für Bau- oder Sanierungsprojekte:
- Flächennutzungsklassifizierung
- Verfügbare bebaubare Fläche und Höhenbeschränkungen
- Denkmalschutz oder Status als denkmalgeschütztes Gebäude
4. Physische und technische Due-Diligence-Prüfung:
Der tatsächliche Zustand des Gebäudes und seiner Anlagen bestimmt die Investitionsausgaben, die Sie in den nächsten 3–5 Jahren tätigen müssen. Diese Ausgaben erscheinen nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung des Verkäufers – wohl aber in Ihrem Cashflow nach der Übernahme.
Wichtige Prüfbereiche:
- Bauwerk: Fundament, tragende Wände, Decken, Dach
- Gebäudetechnik: Heizung, Lüftung, Klima, Sanitär, Elektrik – Alter, Zustand und Erneuerungskosten
- Aufzüge: gültige Zertifizierungen, Alter, Modernisierungskosten
- FF&E (Möbel, Einbauten und Ausrüstung): vollständiges Inventar mit geschätzter verbleibender Nutzungsdauer
- Küche und Gastronomie: Abzugshauben, gewerbliche Kühlanlagen, Geschirrspülmaschinen
- Schwimmbäder und Wellnessbereich: falls vorhanden, Zustand des Beckenbodens, Wasseraufbereitungsanlagen, Einhaltung der Gesundheitsvorschriften
- Fassade und Außenbereiche: Abdichtung, Fensterrahmen, Terrassen
Die wichtigste Kennzahl: Die Rückstellung für Investitionsausgaben
Der Branchenstandard sieht eine Mindestreserve von 3–5 % des jährlichen Bruttoumsatzes für Instandhaltung und Ersatzbeschaffung vor. Falls der Verkäufer diese nicht in die Gewinn- und Verlustrechnung einbezogen hat, passen Sie diese an, bevor Sie eine Bewertung vornehmen.
Zustand der Anlage Geschätzte Investitionsausgaben (CapEx) über 5 Jahre Gut instand gehalten (< 10 Jahre) 3–4 % des Umsatzes pro Jahr Aufgeschobene Instandhaltungsmaßnahmen 8–15 % des Umsatzes pro Jahr Vollständige Sanierung steht noch aus Erfordert eine spezifische technische Untersuchung Falls das Hotel im Rahmen eines Franchise-Vertrags betrieben wird: Fordern Sie den aktuellen PIP (Property Improvement Plan) bei der Marke an. Darin ist genau aufgeführt, welche Renovierungsmaßnahmen bis zu welchem Zeitpunkt durchgeführt werden müssen, um die Markenlizenz aufrechtzuerhalten – Kosten, die Sie in Ihren Kaufpreis einkalkulieren müssen.
5. Markt- und Wettbewerbs-Due-Diligence:
Ein hervorragendes Hotel in einem rückläufigen Markt ist dennoch eine schlechte Investition. Darüber hinaus können auf den ersten Blick solide historische Ergebnisse zugrunde liegende Nachfrageprobleme verschleiern, die nur durch eine ordnungsgemäße Marktanalyse aufgedeckt werden können.
Rahmenkonzept für die Marktanalyse:
- RevPAR im Wettbewerbsumfeld – Wie ist das Hotel im Vergleich zu seinen direkten Wettbewerbern positioniert?
- Trends bei der Auslastung und dem durchschnittlichen Zimmerpreis (ADR) auf Marktebene in den letzten 3–5 Jahren
- Nachfragefaktoren: Firmenkunden, Kongresszentren, Flughäfen, Tourismus – wie entwickeln sich diese?
- Geplante neue Kapazitäten: Wie viele Zimmer werden in den nächsten 2–3 Jahren auf den Markt kommen?
- Saisonalität des Reiseziels: Wie viele Monate im Jahr ist der Markt voll ausgelastet?
- Regulierung von Kurzzeitvermietungen: Beeinflusst die Regulierung von Airbnb/VUT die Nachfragedynamik in diesem Markt?
Warnsignale am Markt:
- Das RevPAR des Hotels liegt deutlich über dem Marktniveau, ohne dass hierfür eine klare strategische Begründung vorliegt
- Marktweite durchschnittliche Auslastung unter 55–60 %
- Die Pipeline an neuen Hotelangeboten übersteigt 10 % des aktuellen Bestands der Wettbewerber
- Starke Abhängigkeit von einem einzigen Nachfragesegment (z. B. ausschließlich Geschäftsreisende, ausschließlich Gruppen)
Darüber hinaus verzeichnen Märkte mit einer Pipeline an neuen Objekten von über 8 % laut JLL Hotels & Hospitality in der Vergangenheit in den zwei Jahren nach der Eröffnung einen Rückgang des RevPAR um 6–12 % – ein entscheidender Faktor bei der Bewertung künftiger Cashflows.
Wie viel Zeit benötigen Sie?
| Anlageklasse | Empfohlener Zeitraum für die Due-Diligence-Prüfung |
|---|---|
| Unabhängiges Hotel mit weniger als 50 Zimmern | 4–6 Wochen |
| Ketten- oder Franchise-Hotel, 50–200 Zimmer | 6–10 Wochen |
| Resort oder Großhotel | 10–16 Wochen |
| Hotelportfolio | Pro Objekt + globale Koordination |
Die Zustimmung zu verkürzten Fristen für die Due-Diligence-Prüfung unter dem Druck des Verkäufers ist einer der größten Risikofaktoren bei einer Hotelakquisition. Wenn ein Verkäufer darauf besteht, den Abschluss innerhalb von zwei Wochen zu vollziehen, fragen Sie sich, warum.
Zusammenfassung: Was Sie beachten sollten
- Die Due-Diligence-Prüfung eines Hotels umfasst fünf Bereiche: Finanzen, Betrieb, Recht, baulicher Zustand und Markt. Alle fünf Bereiche sind obligatorisch.
- Der NOI des Verkäufers muss stets angepasst werden. Stützen Sie sich auf verifizierte Daten, nicht auf optimistische Prognosen.
- Laufende Verträge (Verwaltung, Franchise, Personal) können Ihre betriebliche Handlungsfreiheit nach dem Abschluss erheblich einschränken.
- Ausstehende Investitionsausgaben (CapEx) erscheinen nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung, wirken sich jedoch auf Ihren Cashflow aus. Beziffern Sie diese vor dem Abschluss.
- Ein starkes Objekt in einem rückläufigen Markt ist dennoch eine schlechte Investition.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel kostet eine Hotel-Due-Diligence-Prüfung? Die Kosten variieren je nach Größe und Komplexität der Immobilie. Für ein unabhängiges Hotel mit weniger als 100 Zimmern liegen die Kosten in der Regel zwischen 15.000 € und 40.000 €, wobei Finanz-, Technik- und Rechtsberater einbezogen sind. Bei großformatigen Hotels oder Portfolios können die Kosten 100.000 € übersteigen. Es handelt sich um eine Investition, die sich stets auszahlt – ein einziges unentdecktes Problem kann bereits ein Vielfaches dieses Betrags ausmachen.
Kann ich die Due-Diligence-Prüfung selbst durchführen, ohne externe Berater hinzuzuziehen? Sie können Teile des Prozesses intern abwickeln, wenn Sie über Erfahrung in der Hotelbranche verfügen; für die bauliche Begutachtung, die rechtliche Prüfung von Verträgen und Eigentumsverhältnissen sowie die unabhängige Finanzprüfung benötigen Sie jedoch stets Spezialisten. Der Versuch, diese Honorare einzusparen, ist einer der kostspieligsten Fehler, die ein Investor begehen kann.
Was ist, wenn der Verkäufer nicht alle Unterlagen vorlegt? Das ist ein deutliches Warnsignal. Ein Verkäufer, der die Herausgabe von Informationen verzögert, selektiv handhabt oder an Bedingungen knüpft, tut dies in der Regel, weil es etwas gibt, das Sie nicht sehen sollen. Sie haben das uneingeschränkte Recht, die in dieser Checkliste aufgeführten vollständigen Unterlagen zu verlangen, bevor Sie eine verbindliche Verpflichtung eingehen. Sollte der Verkäufer nicht kooperieren, sollten Sie die Transaktion noch einmal überdenken.
Garantiert eine Due-Diligence-Prüfung den Erfolg der Investition? Nein. Eine Due-Diligence-Prüfung verhindert vermeidbare Überraschungen und liefert Ihnen die Informationen, die Sie benötigen, um den richtigen Preis auszuhandeln und Ihren Geschäftsplan auf der Grundlage realer Daten zu erstellen. Sie beseitigt zwar weder operative noch Marktrisiken – ermöglicht es Ihnen jedoch, diese Risiken bewusst zu steuern.
Wann sollten Sie im Rahmen des Akquisitionsprozesses mit der Due Diligence beginnen? Nach der Unterzeichnung einer Absichtserklärung (Letter of Intent, LOI) oder einer Exklusivitätsvereinbarung mit dem Verkäufer und vor einer verbindlichen Kaufzusage. Führen Sie die Due Diligence niemals parallel zu den abschließenden Preisverhandlungen durch – zuerst die Informationen, dann der Preis.
Was ist der Unterschied zwischen einer Due-Diligence-Prüfung und einem Hotelgutachten? Ein Gutachten ist ein Bewertungsdokument, das von einem zertifizierten Gutachter erstellt wird und in der Regel vom Kreditgeber verlangt wird.
