Es gibt einen ganz bestimmten Moment, in dem man ein Boutique-Hotel nicht mehr nur als eine schöne Unterkunft betrachtet, sondern es als das erkennt, was es wirklich ist: eine Wertschöpfungsmaschine mit einem Wettbewerbsvorteil, den nur sehr wenige Immobilienobjekte nachbilden können.
Für mich hat dieser Moment alles daran verändert, wo ich mein Kapital anlege.
Inhaltsverzeichnis
Das Problem mit Hotelketten (und warum dies eine Chance darstellt)
Jahrzehntelang galt bei Hotelinvestitionen eine einfache Grundregel: Man erwirbt ein Objekt unter einer anerkannten Marke, zahlt die Lizenzgebühren und hält sich an die Vorgaben. Sicherheit im Austausch gegen Kontrolle.
Das Problem ist jedoch, dass diese „Sicherheit“ mit Kosten verbunden ist, die weit über die Gebühren hinausgehen. Ketten sorgen für eine Vereinheitlichung – sie schreiben vor, welche Bettwäsche verwendet werden soll, wie die Lobby auszusehen hat und welche Musik gespielt werden soll. Infolgedessen hat der Reisende von heute – derjenige, der über Geld verfügt und selbst entscheidet, wofür er es ausgibt – diese Vorhersehbarkeit zutiefst satt.
Wenn das Produkt in Houston, Tokio und Madrid identisch ist, warum sollte dann jemand für das eine Produkt einen Aufpreis gegenüber dem anderen zahlen?
Boutique-Hotels lösen dieses Problem an der Wurzel. Da ihr Wert in ihrer Einzigartigkeit liegt – jenes Gebäude, jene Geschichte, jene Nachbarschaft, jene Erfahrung –, lassen sie sich schlichtweg nicht kopieren. Darüber hinaus ist genau diese Einzigartigkeit, die ein Kettenbetreiber als betriebliche Schwäche ansieht, für den richtigen Investor die Quelle einer dauerhaften Preissetzungsmacht.
Warum dieser Moment von Bedeutung ist
Es gibt nicht immer einen günstigen Zeitpunkt für den Einstieg in eine Anlageklasse. Derzeit sind die Bedingungen jedoch ungewöhnlich günstig – und das aus konkreten Gründen.
Erstens hat sich die Kreditlage verbessert. Nach zwei Jahren, in denen die Zinssätze Finanzmodelle auf breiter Front zunichte machten, werden nun wieder Hotelkredite zu angemessenen Konditionen vergeben. Infolgedessen haben sich die Spreads verringert, es sind mehr Kreditgeber in den Markt eingetreten, und bei gut geprüften Geschäften sind LTVs von 60–65 % erreichbar – etwas, das im Jahr 2022 oder 2023 schlichtweg nicht der Fall war.
Zweitens gibt es motivierte Verkäufer auf dem Markt. Im Zeitraum 2025–2026 läuft eine beträchtliche Anzahl von Hotelkrediten aus, was bedeutet, dass Eigentümer, die zu anderen Konditionen finanziert haben, vor einer schwierigen Entscheidung stehen: entweder eine Refinanzierung zu Zinssätzen, die das Geschäftsmodell nicht mehr tragen, oder der Verkauf. Für einen Käufer mit verfügbarem Kapital bedeutet dies daher, dass hochwertige Objekte zu Preisen auf den Markt kommen, die vor drei Jahren noch undenkbar waren.
Drittens – und das interessiert mich am meisten – nimmt der Zufluss von institutionellem Kapital in unabhängige Hotels seit Jahren zu. Dabei handelt es sich nicht um ein Nischen-Experiment, sondern um eine fundierte These, die durch Transaktionsdaten aus einem ganzen Jahrzehnt untermauert wird.
So funktioniert das Angebot tatsächlich
Viele Menschen hören den Begriff „Boutique-Hotel“ und gehen davon aus, dass man es kaufen, betreiben und darin wohnen muss. In Wirklichkeit gibt es jedoch verschiedene Einstiegsmöglichkeiten, je nach Ihrem Kapital und dem Umfang, in dem Sie sich engagieren möchten.
Wenn Sie ein passiver Investor sind, sind Konsortialbeteiligungen oder ein Joint Venture mit einem erfahrenen Betreiber die unkompliziertesten Möglichkeiten. Bei dieser Struktur bringen Sie als Kommanditist (LP) Kapital ein und erhalten eine Vorzugsrendite – in der Regel 6–8 % jährlich, bevor der Komplementär (GP) am Gewinn beteiligt wird –, ohne sich um Reservierungen oder die Lohnabrechnung kümmern zu müssen. Der Betreiber ist daher die wichtigste Variable bei diesem Geschäft.
Wenn Sie mehr Kontrolle wünschen, ist die PropCo/OpCo-Struktur der sinnvollste Ansatz. Sie sind Eigentümer der Immobilie (PropCo) und beauftragen einen Betreiber mit der Führung des Geschäfts (OpCo). Auf diese Weise profitieren Sie sowohl von Wertsteigerungen der Immobilie als auch von der operativen Leistung, ohne die beiden Bilanzen miteinander zu vermischen. Die Strukturierung ist zwar komplexer; dennoch verschafft Ihnen diese Trennung Klarheit und langfristige Flexibilität. Falls Sie zudem verstehen möchten, wie die verschiedenen Vertragsarten innerhalb dieses Modells funktionieren – feste Miete im Vergleich zur Verwaltungsgebühr –, wird dies in diesem Artikel gut erläutert.
Wenn Sie über operative Erfahrung verfügen oder einen Partner haben, der diese besitzt, bietet der direkte Erwerb das höchste Renditepotenzial – und das größte Risiko. Im Allgemeinen handelt es sich bei den besten Geschäften um eine unterdurchschnittlich performende Immobilie, die durch eine kluge Neupositionierung, eine gezielte Renovierung und ein konsequentes Ertragsmanagement ihren durchschnittlichen Zimmerpreis (ADR) innerhalb von 18 bis 24 Monaten verdoppeln kann.
Was Sie wissen müssen, bevor Sie etwas unterschreiben
Im Gegensatz zu Mehrfamilienhäusern können Sie bei Hotels keinen 12-monatigen Mietvertrag abschließen und sich dann zurücklehnen. Stattdessen hängt der Erfolg vollständig von der täglichen Umsetzung ab: Wer sitzt an der Rezeption, wie wird die Preisgestaltung in der Nebensaison gehandhabt, wie gut ist die Immobilie auf Online-Reisebüros (OTAs) positioniert und trägt der Gastronomiebereich zur Marge bei oder schmälert er diese?
Bevor ich ein Geschäft abschließe, stelle ich mir stets vier Fragen:
Wer ist der Betreiber? Ein hervorragendes Objekt mit einem mittelmäßigen Betreiber ist ein schlechtes Geschäft. Umgekehrt kann ein durchschnittliches Objekt mit einem außergewöhnlichen Betreiber Sie wirklich überraschen. Tatsächlich ist die Beziehung zwischen Investor und Betreiber strukturell gesehen der entscheidende Aspekt jedes Hotelprojekts – IHCS beleuchtet diese Dynamik aus beratender Sicht sehr gut.
Wie hoch ist der RevPAR der Vergleichsgruppe? Die Differenz zwischen dem aktuellen RevPAR der Immobilie und dem ihrer Vergleichsgruppe stellt Ihr Wertsteigerungspotenzial dar. Befindet sich der RevPAR bereits auf dem Höchststand, handelt es sich bei dem Geschäft um eine Renditeanlage und nicht um eine Wertsteigerungsanlage. Aus diesem Grund ist es unerlässlich, zu verstehen, wie sich die Nachfrage in dem jeweiligen Markt entwickelt – nach Segmenten, saisonalen Schwankungen und Vertriebskanälen. Hier finden Sie einen nützlichen Leitfaden für diese Analyse.
Wie sieht die Personalkostenstruktur aus? In Hotels machen die Personalkosten 30–40 % des Umsatzes aus. Ohne ein klares Verständnis der Betriebsstruktur der Immobilie können Sie den NOI nicht realistisch modellieren. Darüber hinaus ist der GOP (Bruttobetriebsgewinn) die Zahl, auf die es tatsächlich ankommt – nicht der Bruttoumsatz. Wie man diese Zahl interpretiert und verbessert, verdient gesonderte Aufmerksamkeit.
Ist das Angebot auf dem Markt begrenzt? Die besten Nischenmärkte sind jene, auf denen das Angebot an einzigartigen Unterkünften begrenzt und schwer nachzubilden ist – beispielsweise ein historisches Stadtviertel, ein Gebiet an der Küste mit Zugangsbeschränkungen oder ein Reiseziel, an dem gesetzliche Auflagen den Neubau erschweren. Aus diesem Grund verfügen diese Märkte langfristig in der Regel über eine außergewöhnlich starke Preissetzungsmacht.
Das Risiko, das die meisten Anleger unterschätzen
Weder die Auslastung noch die Zinssätze stehen ganz oben auf der Liste. Das am stärksten unterschätzte Risiko ist in der Tat die Konzentration.
Wenn Sie ein Boutique-Hotel in einem bestimmten Markt erwerben, setzen Sie direkt auf diesen Markt. Sollte ein starker Wettbewerber auf den Markt drängen, sich die Tourismusströme verlagern oder ein lokales Ereignis die Nachfrage einbrechen lassen, gibt es kein anderes Objekt im Portfolio, das den Schlag abfedern könnte. Das ist kein Grund, die Investition zu meiden – aber es ist dennoch ein Grund, die Marktwahl sehr sorgfältig zu treffen, noch bevor das Objekt selbst überhaupt zur Sprache kommt.
Abgesehen vom Marktrisiko sind viele der Rentabilitätsprobleme, mit denen Boutique-Hotels zu kämpfen haben, überhaupt nicht marktbedingt. Vielmehr sind sie betrieblicher Natur – und lassen sich vollständig vermeiden. Dies sind die häufigsten Gründe, warum ein Hotel keine Rentabilität erreicht, und die meisten davon treten bei einer sorgfältigen Prüfung deutlich zutage, wenn man weiß, worauf man achten muss.
Kurz gesagt: Die Lage ist der entscheidende Faktor Nummer eins. Die Immobilie selbst steht an zweiter Stelle.
Das abschließende Argument
Boutique-Hotels sind nicht für jeden geeignet, da sie mehr Sorgfalt, ein ausgeprägteres Urteilsvermögen bei der Auswahl eines Betreibers und eine größere Toleranz gegenüber betrieblichen Komplexitäten erfordern als die meisten anderen Immobilieninvestitionen.
Dennoch bietet diese Anlageform denjenigen, die bereit sind, diese Arbeit zu leisten – oder mit jemandem zusammenzuarbeiten, der dies bereits getan hat –, etwas, was nur sehr wenige Anlageinstrumente gleichzeitig bieten können: wiederkehrende Cashflows, Wertsteigerungen bei Immobilien und ein Unternehmen mit strukturellen Wettbewerbsvorteilen, da sein Produkt per Definition nicht nachgebildet werden kann.
Letztendlich sollte man diese Kombination in jedem Marktzyklus ernst nehmen.
