Es gibt einen ganz bestimmten Moment, in dem man ein Boutique-Hotel nicht mehr nur als einen schönen Ort zum Übernachten betrachtet, sondern beginnt, es als das zu sehen, was es wirklich ist: eine Wertschöpfungsmaschine mit einem Wettbewerbsvorteil, den nur sehr wenige Immobilienobjekte nachbilden können.
Dieser Moment hat meine Sichtweise darauf verändert, wo ich Kapital anlegen sollte.
Inhaltsverzeichnis
Das Problem mit Hotelketten (und warum dies eine Chance darstellt)
Jahrzehntelang galt bei Hotelinvestitionen eine einfache Regel: Kaufen Sie unter einer bekannten Marke, zahlen Sie die Lizenzgebühren und halten Sie sich an die Vorgaben. Sicherheit im Austausch gegen Kontrolle.
Das Problem ist, dass diese „Sicherheit“ mit Kosten verbunden ist, die über die Gebühren hinausgehen. Ketten sorgen für Vereinheitlichung. Sie schreiben Ihnen vor, welche Bettwäsche Sie verwenden sollen, wie die Lobby aussehen muss und welche Musik gespielt werden soll. Und der Reisende von heute – derjenige, der über Geld verfügt und selbst entscheidet, wofür er es ausgibt – hat davon zutiefst genug.
Wenn das Angebot in Houston, Tokio und Madrid identisch ist, warum sollte er dann für das eine mehr bezahlen als für das andere?
Boutique-Hotels lösen dieses Problem an der Wurzel. Sie lassen sich nicht kopieren, da ihr Wert in ihrer Einzigartigkeit liegt: jenes Gebäude, jene Geschichte, jenes Viertel, jenes Erlebnis. Und genau diese Einzigartigkeit – die für einen Kettenhotelier eine betriebliche Schwäche darstellt – ist für einen Investor, der den Markt richtig einschätzen kann, die Quelle der Preisgestaltungsmacht.
Warum dieser Zeitpunkt entscheidend ist
Es ist nicht immer der richtige Zeitpunkt, in eine Immobilie zu investieren. Dies ist er jedoch, und zwar aus konkreten Gründen.
Zunächst verbesserte sich die Kreditlage. Nach zwei Jahren mit Zinssätzen, die jedes Modell übertrafen, flossen wieder Kredite für Hotelprojekte zu angemessenen Konditionen. Die Spreads haben sich verringert, es gibt mehr Kreditgeber am Tisch, und LTVs von 60–65 % sind bei gut strukturierten Transaktionen erreichbar. Dies war weder im Jahr 2022 noch im Jahr 2023 der Fall.
Zweitens gibt es motivierte Verkäufer. Eine bedeutende Welle von Hotelkrediten läuft in den Jahren 2025–2026 aus. Eigentümer, die zu unterschiedlichen Konditionen finanziert haben, stehen vor einer Entscheidung: entweder eine Refinanzierung zu Zinssätzen, die das Geschäftsmodell nicht mehr tragfähig machen, oder der Verkauf. Für den Käufer mit verfügbarem Kapital bedeutet dies, dass hochwertige Objekte zu Preisen auf den Markt kommen, die vor drei Jahren noch undenkbar waren.
Drittens – und das interessiert mich am meisten – nimmt der Kapitalfluss institutioneller Anleger in den unabhängigen Sektor seit Jahren zu. Das ist kein Experiment. Es ist eine bestätigte These.
Wie das Geschäft konkret funktioniert
Viele Menschen hören den Begriff „Boutique-Hotel“ und denken, man müsse es kaufen, betreiben und dort wohnen. Das ist nicht unbedingt der Fall.
Je nach Ihrem Kapital und dem Grad Ihres Engagements gibt es verschiedene Einstiegsmöglichkeiten:
Wenn Sie ein passiver Investor sind, sind Konsortialbeteiligungen oder Joint Ventures mit einem erfahrenen Betreiber die saubersten Modelle. Sie bringen als Kommanditist (LP) Kapital ein, erhalten eine vorrangige Rendite (in der Regel 6–8 % jährlich, bevor der Komplementär (GP) am Gewinn beteiligt wird) und müssen sich weder um Buchungen noch um die Gehaltsabrechnung kümmern. Der entscheidende Faktor ist hier der Betreiber: Er ist buchstäblich die wichtigste Variable des Geschäfts.
Wenn Sie Kontrolle wünschen, ist die PropCo/OpCo-Struktur die sinnvollste Lösung. Sie sind Eigentümer der Immobilie (PropCo) und beauftragen einen Betreiber mit der Führung des Geschäfts (OpCo). Sie profitieren vom Wertzuwachs der Immobilie und vom operativen Geschäft, ohne die beiden Bilanzen miteinander zu vermischen. Die Strukturierung ist zwar komplexer, doch die Trennung verschafft Ihnen Klarheit und Flexibilität. Wenn Sie verstehen möchten, wie die verschiedenen Vertragsarten in diesem Modell funktionieren – Festmietvertrag vs. Verwaltungsgebühr – ,wird dies in diesem Artikel gut erläutert.
Wenn Sie über operative Erfahrung verfügen oder einen Partner haben, der diese besitzt, ist der Direktkauf der Weg mit dem größten Renditepotenzial – und dem größten Risiko. Die besten Geschäfte in diesem Bereich betreffen in der Regel eine unterdurchschnittlich performende Immobilie, die durch eine gelungene Markenumstellung, eine kluge Modernisierung und ein konsequentes Ertragsmanagement ihren ADR innerhalb von 18 bis 24 Monaten verdoppeln kann.
Was Sie wissen müssen, bevor Sie irgendetwas unterzeichnen
Hotels sind keine Mehrfamilienhäuser. Man unterzeichnet keinen 12-monatigen Mietvertrag und kümmert sich dann nicht mehr darum. Die Leistung hängt von der täglichen Umsetzung ab: Wer ist an der Rezeption im Einsatz, wie wird die Preisgestaltung in der Nebensaison gehandhabt, wie gut ist die Unterkunft bei den OTAs positioniert, trägt der F&B-Bereich zur Margenbildung bei oder schmälert er diese?
Bevor ich ein Geschäft eingehe, stelle ich mir stets folgende Fragen:
Wer ist der Betreiber? Ein gutes Objekt mit einem mittelmäßigen Betreiber ist ein schlechtes Geschäft. Ein durchschnittliches Objekt mit einem außergewöhnlichen Betreiber kann Sie überraschen. Die Beziehung zwischen Investor und Betreiber ist strukturell gesehen der entscheidende Aspekt jedes Hotelprojekts – IHCS geht darauf aus beratender Sicht sehr gut ein.
Wie hoch ist der RevPAR der Vergleichsobjekte? Die Differenz zwischen dem aktuellen RevPAR der Immobilie und dem ihrer Vergleichsgruppe bildet die Grundlage für Ihre Aufwärtsprognose. Ist dieser bereits auf dem Höchststand, handelt es sich um ein Geschäft, bei dem es um Cashflow und nicht um Wertsteigerung geht. Zu verstehen, wie sich die Nachfrage auf dem jeweiligen Markt entwickelt – nach Segmenten, saisonalen Schwankungen und Vertriebskanälen –, ist eine Vorarbeit, die nicht übersprungen werden darf. Hier finden Sie einen nützlichen Leitfaden für diese Analyse.
Wie sieht die Personalkostenstruktur aus? In Hotels liegen die Personalkosten zwischen 30 und 40 % des Umsatzes. Wenn Sie die Betriebsstruktur der Immobilie nicht verstehen, können Sie den NOI nicht realistisch modellieren. Der GOP (Gross Operating Profit) ist die Kennzahl, auf die es wirklich ankommt – nicht der Bruttoertrag. Wie man ihn interpretiert und verbessert, verdient eine gesonderte Betrachtung.
Ist der Markt angebotsbeschränkt? Die besten Nischenmärkte sind jene, in denen das Angebot an einzigartigen Unterkünften begrenzt und schwer nachzubilden ist. Ein historisches Stadtviertel, ein begrenzt zugängliches Küstengebiet, ein Reiseziel mit behördlichen Baubeschränkungen. Diese Märkte weisen eine Preisobergrenze auf, die sie langfristig sehr attraktiv macht.
Das am meisten unterschätzte Risiko
Es ist nicht die Auslastung. Es sind nicht die Zinssätze. Es ist die Konzentration.
Wenn Sie ein Boutique-Hotel in einem bestimmten Markt erwerben, setzen Sie auf diesen Markt. Sollte ein starker Wettbewerber auf den Markt drängen, sollte sich der Touristenstrom verändern oder sollte ein Ereignis die lokale Nachfrage beeinträchtigen – dann verfügen Sie über keine weiteren Vermögenswerte, die den Schlag abfedern könnten. Das ist kein Grund, nicht zu investieren, aber es ist ein Grund, bei der Auswahl des Marktes sehr selektiv vorzugehen, bevor Sie die Immobilie erwerben.
Allerdings sind viele der Rentabilitätsprobleme, mit denen Boutique-Hotels zu kämpfen haben, nicht marktbedingt – sie sind betrieblicher Natur und lassen sich vollständig vermeiden. Dies sind die häufigsten Gründe, warum ein Hotel nicht rentabel ist, und die meisten lassen sich im Rahmen einer Due-Diligence-Prüfung erkennen, wenn man weiß, worauf man achten muss.
Die Lage ist der wichtigste Faktor. Das Objekt selbst steht an zweiter Stelle.
Das entscheidende Argument
Boutique-Hotels sind nicht für jedermann geeignet. Sie erfordern mehr Sorgfalt, ein besseres Urteilsvermögen bei der Auswahl des Betreibers sowie eine größere Toleranz gegenüber betrieblicher Komplexität.
Doch für diejenigen, die bereit sind, diese Arbeit zu leisten – oder sich mit jemandem zusammenzuschließen, der dies bereits getan hat –, bietet die Immobilie etwas, das nur sehr wenige Anlageinstrumente gleichzeitig bieten können: wiederkehrende Cashflows, Wertsteigerung der Immobilie und ein Unternehmen mit einem strukturellen Wettbewerbsvorteil, da sein Produkt per Definition nicht kopiert werden kann.
Dies ist in jedem Marktzyklus beachtenswert.
