Der Kauf eines Hotels ohne gründliche Due-Diligence-Prüfung ist vergleichbar mit dem Kauf einer Immobilie, ohne diese zuvor besichtigt zu haben. Für Probleme, die Sie vor dem Vertragsabschluss nicht erkennen, werden Sie später – inklusive Zinsen – aufkommen müssen. Dieser Leitfaden fasst die fünf entscheidenden Bereiche zusammen, die jeder Investor vor der Unterzeichnung prüfen sollte.
Inhaltsverzeichnis
Was ist eine Due Diligence im Hotelgewerbe?
Die Due Diligence ist der Prozess einer umfassenden Überprüfung, den ein Käufer vor dem Abschluss des Erwerbs einer Hotelimmobilie durchführt. Ihr Ziel ist es nicht, Gründe zu finden, den Kauf nicht zu tätigen, sondern genau zu verstehen, was Sie erwerben: die tatsächlichen Risiken, den nachhaltigen Wert und die verfügbaren Verbesserungsmöglichkeiten.
Im Hotelgewerbe ist die Due Diligence komplexer als bei anderen Immobilienarten, da ein Hotel gleichzeitig eine Immobilie, ein operatives Unternehmen und eine Marke ist. Diese drei Aspekte müssen separat analysiert werden.
Finanzielle Due Diligence:
Dies ist der Ausgangspunkt und der kritischste Punkt. Der Verkäufer wird stets das günstigste Bild zeichnen. Ihre Aufgabe ist es, die tatsächliche Situation zu ermitteln.
Mindestens anzufordernde Unterlagen:
CapEx-Historie der letzten 5 Jahre
Gewinn- und Verlustrechnung (P&L) der letzten drei Jahre sowie des laufenden Jahres
Aufschlüsselung der Einnahmen nach Abteilungen: Zimmer, F&B, Veranstaltungen, Sonstiges
RevPAR, ADR und historische Auslastung auf Monatsbasis (nicht nur jährlich)
Bereinigtes EBITDA (ohne außerordentliche Posten)
Tatsächlicher NOI im Vergleich zum vom Verkäufer angegebenen NOI
Ausstehende Verbindlichkeiten, laufende Hypotheken und Belastungen des Vermögenswerts
Forderungen und Verbindlichkeiten
Vorauszahlungen für Reservierungen (diese stellen häufig eine versteckte Verbindlichkeit dar)
Übliche Anpassungspunkte:
| Begriff | Typische Anpassung |
|---|---|
| Nicht zugeordnete Verwaltungskosten | +2–5 % des Ertrags |
| Nicht gebildete Instandhaltungsrücklage | +3–4 % des Umsatzes |
| Einmalige Auslastungsspitzen | Auf den Durchschnittswert des Zyklus normieren |
| Erlöse aus bereits abgeschlossenen Geschäften | Aus der Gewinn- und Verlustrechnung entfernen |
Faustregel: Arbeiten Sie stets mit dem NOI der letzten 12 rollierenden Monate und vergleichen Sie diesen mit dem Dreijahresdurchschnitt. Sollte eine Abweichung von mehr als 15 % bestehen, ermitteln Sie die Ursache, bevor Sie fortfahren.
2. Operative Due Diligence:
Ein Hotel wird nicht für sich allein gekauft: Man erwirbt es zusammen mit seinen Verträgen, seiner Technologie und seinem Team. All dies hat finanzielle und rechtliche Auswirkungen, die sich unmittelbar auf Ihre Führungsfähigkeit nach dem Abschluss auswirken.
Zu prüfende Verträge:
- Verwaltungs- oder Betriebsvertrag: Laufzeit, Gebühren (Grundgebühr + Leistungsprämie), Ausstiegsklauseln, Leistungstests
- Franchisevertrag: Laufzeit, Lizenzgebühren, Vertragsstrafen bei vorzeitiger Kündigung, Verlängerungsverpflichtungen (PIP)
- Verträge mit OTAs: Bedingungen zur Preisparität, geltende Provisionen, Exklusivitätsklauseln
- Verträge mit Schlüsselpersonal: Geschäftsführer, Revenue Manager, Küchenchef – wer bleibt und zu welchen Bedingungen
- Tarifverträge: Gibt es eine Gewerkschaft? Welche Klauseln schränken Ihre betriebliche Flexibilität ein?
- Verträge mit strategischen Lieferanten: Wäscherei, Sicherheit, Instandhaltung – Bedingungen und Laufzeit
Technologische Systeme:
- PMS (Property Management System): Anbieter, jährliche Kosten, Einschränkungen
- Channel-Manager und Buchungsmaschine: Integration und Abhängigkeiten
- Revenue-Management-System: Eigenes oder das des Betreibers?
Häufiger Hinweis: Viele Hotelmanagementverträge enthalten „Non-Disturbance“-Klauseln, die den Betreiber im Falle eines Verkaufs schützen. Wenn der laufende Vertrag noch eine Laufzeit von 8 Jahren hat und Sie ihn nicht kündigen können, ändert sich der Wert der Immobilie grundlegend.
3. Rechtliche und städtebauliche Due-Diligence-Prüfung
Unentdeckte rechtliche Probleme können den Hotelbetrieb blockieren, versteckte Verbindlichkeiten verursachen oder jegliche Renovierung oder Nutzungsänderung verhindern.
Wesentliche Unterlagen:
- Grundbuchauszug und Eintragung – Überprüfung der Eigentumsverhältnisse auf nicht angegebene Belastungen
- Gültige Hotelbetriebsgenehmigungen und Bedingungen für deren Verlängerung
- Baugenehmigungen: Hotelbetrieb gemäß den örtlichen Vorschriften zulässig
- Bewohnbarkeitsbescheinigung und Einhaltung der Vorschriften zur Barrierefreiheit
- Anhängige Rechtsstreitigkeiten: Arbeitsrechtsstreitigkeiten, Streitigkeiten mit Nachbarn, Kunden oder Lieferanten
- Laufende Verwaltungsverfahren (Brandschutz, Gesundheitswesen, Umwelt)
- Einhaltung des LOPD / der DSGVO in Kundendatensystemen
- Steuerliche Situation: ausstehende Kommunalabgaben, Grundsteuer (IBI), Kurtaxe
Für Projekte im Bereich Bodenbeläge oder Renovierung:
- Bebauungsklasse des Grundstücks
- Verfügbare Bebauungsfläche und Höhenbeschränkungen
- Denkmalschutz oder Eintragung des Gebäudes in das Denkmalverzeichnis
4. Technische Due Diligence und Überprüfung der Sachanlagen
Der tatsächliche Zustand des Gebäudes und der Anlagen bestimmt, welche Investitionsausgaben (CapEx) Sie in den nächsten 3–5 Jahren benötigen werden. Diese Ausgaben erscheinen nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung des Verkäufers, wohl aber in Ihrer Gewinn- und Verlustrechnung nach dem Kauf.
Kritische Prüfbereiche:
- Bauwerk: Zustand von Fundament, Wänden, Decken und Dach
- Gebäudetechnik (MEP): Klimatechnik (HVAC), Sanitär, Elektrik – Alter, Zustand und Erneuerungskosten
- Aufzüge: gültige Zertifizierungen, Alter, Modernisierungskosten
- FF&E (Mobiliar, Ausstattung und Einrichtungsgegenstände): Vollständiges Inventar mit geschätzter Nutzungsdauer
- Küchen und F&B: Zustand der Abzugshauben, der gewerblichen Kühlanlagen und der gewerblichen Geschirrspülmaschinen
- Schwimmbäder und SPA: sofern vorhanden, Zustand der Becken, Aufbereitungsanlagen und Einhaltung der Hygienevorschriften
- Fassade und Außenbereiche: Abdichtung, Fenster und Türen, Terrassen
Die Schlüsselkennzahl: CapEx-Rücklage
In der Branche wird eine Mindestreserve von 3–5 % des jährlichen Bruttoumsatzes für Instandhaltung und Erneuerung veranschlagt. Falls der Verkäufer diese nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen hat, korrigieren Sie den Wert, bevor Sie eine Bewertung vornehmen.
Vermögensübersicht Geschätzte Investitionsausgaben (CapEx) über 5 Jahre Gut instand gehalten (<10 Jahre) 3–4 % des Umsatzes pro Jahr Aufgeschobene Instandhaltung 8–15 % des Umsatzes pro Jahr Umfassende Sanierung ausstehend Spezifische Untersuchung erforderlich Falls es sich um ein Franchise-Hotel handelt: Fordern Sie den aktuellen PIP (Property Improvement Plan) der Hotelkette an. Darin ist genau aufgeführt, welche Renovierungsmaßnahmen Sie innerhalb welcher Frist durchführen müssen, um die Markenlizenz aufrechtzuerhalten.
5. Markt- und Wettbewerbs-Due-Diligence:
Ein hervorragendes Hotel in einem rückläufigen Markt ist keine gute Investition. Die Marktanalyse zeigt, ob die bisherigen Ergebnisse nachhaltig sind und welches tatsächliche Potenzial die Immobilie besitzt.
Marktanalyse:
- RevPAR der Vergleichsgruppe (Quelle: STR oder ähnliches) – Wie ist das Hotel im Vergleich zu seinen Mitbewerbern positioniert?
- Entwicklung der Auslastung und des ADR auf dem Markt in den letzten 3–5 Jahren
- Nachfragegeneratoren: Unternehmen, Kongresszentren, Flughäfen, Tourismus – wie entwickelt sich deren Bedeutung?
- Pipeline für neue Angebote: Wie viele neue Zimmer werden in den nächsten 2–3 Jahren auf den Markt kommen?
- Saisonalität des Reiseziels: Wie viele Monate im Jahr wird die volle Auslastung erreicht?
- Auswirkungen der Regulierung von VUT (touristische Unterkünfte) auf die lokale Nachfrage
Warnsignale auf dem Markt:
- Der RevPAR des Hotels liegt deutlich über dem Marktniveau, ohne dass hierfür eine klare strategische Begründung vorliegt
- Durchschnittliche Auslastung des Marktes unter 55–60 %
- Pipeline für neue Angebote übersteigt 10 % des aktuellen Bestands im Wettbewerbsumfeld
- Übermäßige Abhängigkeit von einem einzigen Nachfragsegment (z. B. ausschließlich Geschäftsreisende, ausschließlich Gruppen)
Der häufigste Fehler:
Der häufigste Fehler unerfahrener Investoren im Hotelgewerbe besteht darin, das Hotel so zu betrachten, als handele es sich um eine reine Immobilienanlage. Sie berechnen die Kapitalisierungsrate, vergewissern sich, dass ein gültiger Miet- oder Verwaltungsvertrag vorliegt, und schließen den Kauf ab.
Was sie nicht sehen: dass der Mieter möglicherweise Geld verliert, dass der Vertrag Klauseln zur vorzeitigen Kündigung enthält, dass ein ausstehender PIP in Höhe von 2 Millionen vorliegt oder dass auf dem Markt ein Überangebot entsteht.
Die Due-Diligence-Prüfung im Hotelbereich muss gleichzeitig die Immobilie, das Geschäft und den Markt abdecken. Die Trennung dieser drei Analysen ist der Fehler, der am teuersten zu stehen kommt.
Wie viel Zeit benötigen Sie:
| Art des Vermögenswerts | Empfohlener Zeitrahmen für die Due-Diligence-Prüfung |
|---|---|
| Einzelnes Hotel mit weniger als 50 Zimmern | 4–6 Wochen |
| Ketten- oder Franchise-Hotel mit 50–200 Zimmern | 6–10 Wochen |
| Resort oder Großhotel | 10–16 Wochen |
| Hotelportfolio | Pro Objekt + globale Koordination |
Die Aushandlung unzureichender Fristen für die Due-Diligence-Prüfung unter dem Druck des Verkäufers stellt einen der größten Risikofaktoren bei einer Hotelakquisition dar.
Zusammenfassung: Was Sie beachten sollten
- Die Due-Diligence-Prüfung im Hotelbereich umfasst fünf Bereiche: den finanziellen, den betrieblichen, den rechtlichen, den technischen und den marktbezogenen Bereich. Alle fünf sind obligatorisch.
- Der vom Verkäufer vorgelegte NOI muss stets angepasst werden. Arbeiten Sie mit verifizierten Daten, nicht mit optimistischen Prognosen.
- Bestehende Verträge (Betriebsführung, Franchising, Personal) können Ihre operative Freiheit nach dem Kauf drastisch einschränken.
- Die anstehenden Investitionsausgaben (CapEx) erscheinen nicht in der Gewinn- und Verlustrechnung, wohl aber in Ihrem Cashflow. Quantifizieren Sie diese vor dem Abschluss.
- Ein solider Vermögenswert in einem rückläufigen Markt bleibt dennoch eine schlechte Investition.
Häufig gestellte Fragen:
Wie viel kostet eine Due-Diligence-Prüfung im Hotelbereich? Die Kosten variieren je nach Größe und Komplexität der Immobilie. Für ein unabhängiges Hotel mit weniger als 100 Zimmern liegen die Kosten in der Regel zwischen 15.000 € und 40.000 €, einschließlich der Honorare für Finanz-, Technik- und Rechtsberater. Bei Großhotels oder Hotelportfolios können die Kosten 100.000 € übersteigen. Es handelt sich um eine Investition, die sich stets auszahlt: Ein unentdecktes Problem kann mehrere Millionen wert sein.
Kann ich die Due-Diligence-Prüfung selbst durchführen, ohne externe Berater hinzuzuziehen? Sie können Teile des Prozesses intern abwickeln, wenn Sie über Erfahrung in der Hotelbranche verfügen, doch für die technische Begutachtung des Gebäudes, die rechtliche Prüfung von Verträgen und Eigentumsurkunden sowie die unabhängige Finanzprüfung benötigen Sie stets Spezialisten. Der Versuch, diese Honorare einzusparen, ist einer der kostspieligsten Fehler, die ein Investor begehen kann.
Was passiert, wenn der Verkäufer nicht alle Unterlagen zur Verfügung stellt? Dies ist ein wichtiges Warnsignal. Ein Verkäufer, der die Übermittlung von Informationen verzögert, zurückhält oder an Bedingungen knüpft, tut dies in der Regel, weil es etwas gibt, das er Ihnen vorenthalten möchte. Sie haben das Recht, alle in dieser Checkliste aufgeführten Unterlagen als Voraussetzung für den Vertragsabschluss anzufordern. Sollte der Verkäufer nicht kooperieren, sollten Sie das Geschäft noch einmal überdenken.
Garantiert mir die Due Diligence, dass die Investition erfolgreich sein wird? Nein. Die Due Diligence beseitigt vermeidbare Überraschungen und liefert Ihnen die notwendigen Informationen, um den richtigen Preis auszuhandeln und Ihren Geschäftsplan auf der Grundlage realer Daten zu erstellen. Sie beseitigt weder das operative Risiko noch das Marktrisiko – ermöglicht es Ihnen jedoch, diese bewusst zu steuern.
Wann sollte ich im Kaufprozess mit der Due Diligence beginnen? Nach der Unterzeichnung einer Absichtserklärung (LOI) oder einer Exklusivitätsvereinbarung mit dem Verkäufer und vor einer verbindlichen Kaufzusage. Beginnen Sie die Due Diligence niemals parallel zu den Verhandlungen über den Endpreis: Erst die Informationen, dann der Preis.
Was ist der Unterschied zwischen einer Due-Diligence-Prüfung und einer Hotelbewertung? Die Bewertung ist ein von einem Sachverständigen erstelltes Dokument zur Wertermittlung der Immobilie, das in der Regel von der finanzierenden Bank verlangt wird. Die Due-Diligence-Prüfung ist ein umfassender Analyseprozess, der weit darüber hinausgeht: Sie überprüft das Geschäft, die Verträge, den baulichen Zustand und den Markt. Beide Verfahren ergänzen sich, sind jedoch nicht gegenseitig austauschbar.
