Investitionen im Hotelsektor haben weltweit stark zugenommen, und jedes Jahr werden neue Rekordzahlen verzeichnet. Alle Marktsegmente zeigen eine große Dynamik, doch innerhalb des Hotelsektors sind die Investitionen in den ersten sechs Monaten des Jahres 2017 sprunghaft angestiegen und haben das im gleichen Zeitraum des Vorjahres verzeichnete Volumen um mehr als das Doppelte übertroffen; dies stellt den historisch höchsten Investitionswert dar.
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Das Geschäft mit Hotelinvestitionen
Die Hotellerie stellt derzeit einen wichtigen Anreiz für Investitionen im Immobiliensektor dar. Das Investitionsumfeld wird geschickt genutzt, um die Position einiger Reiseziele als derzeit besonders attraktive Hotelmärkte zu festigen.
Hotelbetriebe sind Immobilien, die für verschiedene Wirtschaftsakteure als Investitionsobjekte in Frage kommen, von Hotelinvestoren selbst bis hin zu Investoren mit einem eher finanzorientierten Ansatz. Die Expansion der Hotelbranche hat zu einer vertieften Auseinandersetzung mit der Investitionstätigkeit im Hotelbereich und mit den Beziehungen zwischen den verschiedenen Wirtschaftsakteuren geführt, die ihre Tätigkeit im Umfeld eines Hotelbetriebs ausüben. Gleichzeitig hat der Eintritt neuer internationaler Investoren in den Markt dazu geführt, dass unter den Hotelbetriebsmodellen Managementverträge und Franchise-Verträge an Bedeutung gewonnen haben, die von angelsächsischen Betreibern bevorzugt werden.
Worin besteht dieses Geschäft?
Das Kerngeschäft der Hotelinvestitionen beruht auf dem Eigentum an der Immobilie; der Wandel im Anlegerprofil ist die bedeutendste Veränderung, die seit der Krise zu beobachten ist, da wir feststellen, dass der Das Geld stammt aus internationalen Märkten, sowohl aus Nordamerika als auch aus Europa, dem Nahen Osten oder Asien. Die Herkunft spielt mittlerweile keine Rolle mehr; entscheidend ist vielmehr, dass der Investor bereits über fundierte Kenntnisse im Hotelgewerbe verfügt oder sich in jedem Fall mit Fachleuten umgibt, die über diese Kenntnisse verfügen. Dies führt dazu, dass die Transaktionen heute detaillierter geprüft werden als noch vor einigen Jahren und dass die Analysen sich auf Faktoren beziehen, die mit den finanziellen Variablen des Hotelgeschäfts zusammenhängen, und nicht nur auf die Eigenschaften der zu erwerbenden Immobilie oder des Grundstücks, auf dem gebaut werden soll.
Tatsächlich werden die meisten Transaktionen im Zusammenhang mit bereits bestehenden Hotelbetrieben oder Gebäuden durchgeführt, bei denen Wachstumspotenzial vermutet wird. Dieser Prozess umfasst in der Regel eine Neuausrichtung des Konzepts und der Positionierung, mit dem Ziel, die künftige Rentabilität zu steigern und den Umschlag der Vermögenswerte unter den neuen Marktbedingungen deutlich zu beschleunigen.
Wie sieht das Profil der Investoren in Hotelimmobilien aus?
Wie bereits in den Jahren 2015 und 2016 überwiegen bei Transaktionen mit Hotelimmobilien die internationalen Investitionen gegenüber den inländischen. Konkret belief sich das ausländische Kapital auf 2.379 Millionen, was 61 % des Gesamtvolumens entspricht, während das inländische Kapital 1.528 Millionen ausmachte, also 39 % des Gesamtvolumens; dabei stammten 70 % der Investitionen aus europäischen Ländern.
Die Zahl der internationalen Touristenankünfte ist ein entscheidender Faktor für die Konzentration der Nachfrage in jenen Ländern, auf die die höchsten Anteile entfallen. Die Branche wächst, und das Interesse internationaler Fonds an Investitionen ist nach wie vor sehr hoch. Dabei geht es nicht um neue Projekte, sondern um die Neupositionierung bereits bestehender Hotelobjekte, wie bereits erwähnt, und die Projekte konzentrieren sich auf Hotels in guter Lage, die Investitionen oder eine Neugestaltung des Unternehmensimages erfordern.
Der Schwerpunkt der Investitionen lag eindeutig auf dem Urlaubssektor, auf den 69 % der Gesamtinvestitionen entfielen, gegenüber 3 % für Stadthotels. Damit hat sich der Trend der Jahre 2014 und 2015 wieder durchgesetzt, was sich durch die Konzentration der wichtigsten Portfolios auf diese Art von Produkten erklären lässt.
Der Ausbruch der Krise führte dazu, dass viele Hotelprojekte und Investitionsentscheidungen im Immobilienbereich zum Stillstand kamen. In den letzten Jahren wird davon ausgegangen, dass die Rückkehr des Vertrauens seitens der Investoren und Betreiber in die Branche auf den konsolidierten Ergebnissen und den positiven makroökonomischen Daten in diesem Umfeld beruht.
