Bei geschäftlichen Transaktionen wie dem Kauf oder Verkauf von Vermögenswerten im Hotelsektor gibt es einen Aspekt , den wir keinesfalls außer Acht lassen dürfen, nämlich die Durchführung einer gründlichen Prüfung der Immobilie, die wir erwerben möchten. Diese Prüfung wird als „Due Diligence“ bezeichnet .
Falls Sie dies interessiert hat, laden wir Sie ein, diesen Artikel weiterzulesen, in dem wir erläutern, wozu die Due Diligence dient und warum sie beim Kauf eines Hotels von Bedeutung ist.
Inhaltsverzeichnis
Was ist Due Diligence und wozu dient sie?
Zunächst einmal sollten wir wissen, was Due Diligence ist. Dieser Begriff, der auf Deutsch „Sorgfaltsprüfung“ bedeutet, wird als ein Prozess definiert, in dem ein Investor eine detaillierte Untersuchung eines bestimmten Unternehmens oder einer bestimmten Immobilie (in unserem Fall wäre dies ein Hotel) durchführt, die er zu erwerben beabsichtigt.
Dieser Begriff kann jedoch auch verwendet werden, um die Überprüfung des Investors durch das Zielunternehmen zu bezeichnen.
Die derzeit durchgeführte Untersuchung konzentriert sich auf die Überprüfung und Verifizierung von Informationen über die Lage des Unternehmens. Das heißt, es geht darum, sich ein Bild von dessen finanzieller, steuerlicher, betrieblicher und technischer Situation zu machen. Nach der Überprüfung dieser Informationen werden die beteiligten Parteien die Verhandlungen aufnehmen.
Die Hauptaufgabe der Due Diligence besteht darin, die Vorteile und möglichen Probleme beim Erwerb einer Immobilie zu untersuchen. Zu diesem Zweck werden die Aspekte der Vergangenheit, Gegenwart und absehbaren Zukunft des Unternehmens ermittelt. Der Schwerpunkt sollte daher auf dem Risiko-Rendite-Verhältnis liegen.
Um ein klareres Bild davon zu erhalten, was unter Due Diligence zu verstehen ist, muss gesagt werden, dass es sich dabei nicht nur um eine Analyse von Jahresabschlüssen und Verträgen handelt, sondern dass ihre Aufgabe auch darin besteht, sicherzustellen, dass die Unternehmensstrategie und die Transaktion miteinander im Einklang stehen.
Diese Studie soll klären, ob der Geschäftsplan realisierbar ist, und falls dies nicht der Fall ist, mögliche Ansätze zur Entwicklung einer neuen Strategie bewerten.
Die Bedeutung der Due Diligence beim Kauf eines Hotels
Zu wissen , was Due Diligence ist, bedeutet zu wissen, dass es sich dabei um eine äußerst wichtige Maßnahme handelt, um den Kauf eines Unternehmens ( wozu auch Hotels gehören) erfolgreich abzuschließen . Daher ist diese Maßnahme von entscheidender Bedeutung, wenn Sie ein Hotel kaufen oder in ein Hotel investieren möchten, da sich die mit der Transaktion verbundenen Risiken dadurch erheblich verringern.
Häufig analysieren Investoren ihre Investition nicht ordnungsgemäß, führen keine Due-Diligence-Prüfung durch, sondern stützen sich stattdessen auf ihre Erfahrung oder Intuition sowie auf ihre persönlichen Beziehungen. Sie führen die Verhandlungen ohne detaillierte Informationen durch und verlieren letztendlich erhebliche Summen sowie viel Zeit. Probleme, die sich mit einer „Due Diligence“ leicht vermeiden lassen.
Was die Frage betrifft, was unter „Due Diligence“ zu verstehen ist, so ist festzuhalten, dass es sich dabei um eine Phase im Rahmen des Kauf- und Verkaufsgeschäfts Ihres Hotels handelt, die über Erfolg oder Misserfolg der Akquisition entscheiden kann.
Was Sie für eine ordnungsgemäße Due-Diligence-Prüfung beachten sollten
1. Finanzielle Aspekte und Steuern
Die finanzielleDue Diligence ist einer der ersten Schritte, die für eine ordnungsgemäße Hotelakquisition unternommen werden müssen. Dabei werden Aspekte geprüft, die sich darauf beziehen, ob das Hotel seinen steuerlichen Verpflichtungen nachgekommen ist, d. h., ob Schulden bestehen oder nicht.
Darüber hinaus müssen die historischen Finanzunterlagen überprüft werden. Dazu gehören Gewinn- und Verlustrechnungen sowie Abschreibungen und Amortisationen. Es werden Kennzahlen wie das EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) untersucht, also das Ergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisationen.
2. Rechtliche Aspekte
Dies betrifft Genehmigungen, Lizenzen, Verträge und Vereinbarungen, über die das Hotel verfügt. Diese erlegen dem Hotel bestimmte Verpflichtungen auf.
Bei diesen Verpflichtungen kann es sich um Mietverträge und Verträge mit Lieferanten handeln. Ebenso wie um Genehmigungen für den Umgang mit Lebensmitteln und Getränken oder Vereinbarungen mit externen Dienstleistern (Wäscherei, allgemeine Reinigung u. a.).
Darüber hinaus ist zu überprüfen, ob das Hotel die Bestimmungen in Bezug auf die Arbeitsverträge des Servicepersonals sowie den Schutz der personenbezogenen Daten der Gäste einhält.
3. Operative Aspekte
Hier wird auf den Geschäftsplan des Hotels und die Leistungskennzahlen Bezug genommen . Hinzu kommen die Unternehmensressourcenplanung und die Analyse der bisherigen Buchungen. Ebenfalls berücksichtigt werden der Zustand der Einrichtungen und der Einrichtung sowie die Wettbewerbsanalyse.
Zudem wird das Potenzial des Hotels zur Erzielung höherer Gewinne und Einnahmen analysiert.
4. Das Revenue Management
In diesem Zusammenhang werden die verschiedenen Techniken untersucht , über die das Hotel verfügt. Ziel ist es, das ideale Produkt zum idealen Preis, zum idealen Zeitpunkt und an den idealen Kunden zu verkaufen. Dazu müssen wichtige Aspekte berücksichtigt werden, darunter unter anderem die Marktsegmentierung, die Nachfrage, die Vertriebskanäle und die Preisgestaltung.
5. Sichtbarkeit im Internet
Es sollte geprüft werden, ob das Hotel über eine starke Präsenz und Reichweite im Internet verfügt. Dabei werden unter anderem Aspekte wie die Website, Buchungskanäle, soziale Netzwerke, Datenbanken und die Online-Reputation berücksichtigt.
Es gibt weitere Aspekte, die berücksichtigt werden müssen. Dazu gehören die Wertermittlung, der Energieausweis und die Entscheidungsfindung. All dies ist für die Durchführung einer gründlichen Due Diligence erforderlich.
Wie wir sehen können, ist die Due Diligence ein notwendiger und grundlegender Prozess, wenn Sie ein Hotel erfolgreich erwerben möchten.
