Eine Machbarkeitsstudie für ein Hotel ermittelt, ob ein geplantes Hotelprojekt eine ausreichende Nachfrage, angemessene Zimmerpreise, einen ausreichenden Cashflow und langfristige Renditen erzielen kann, um die Investition zu rechtfertigen. Für Hotelentwickler, Investoren und Eigentümer liefert eine professionelle Machbarkeitsstudie die erforderlichen marktbezogenen und finanziellen Belege, bevor Kapital gebunden wird. Dies trägt dazu bei, Risiken zu minimieren und festzustellen, ob ein Hotelprojekt zu einem rentablen Vorhaben werden kann.
Für Entwickler und Eigentümer stellt sich nicht lediglich die Frage, ob ein Hotel eröffnet werden kann. Es geht vielmehr darum, ob das vorgeschlagene Konzept über Marktzyklen hinweg rentabel im Wettbewerb bestehen, seine Fremd- und Eigenkapitalstruktur tragen und eine Rendite erzielen kann, die dem Risiko der Entwicklung oder des Erwerbs gerecht wird.
Inhaltsverzeichnis
Was eine Hotel-Machbarkeitsstudie nachweisen muss
Eine Machbarkeitsstudie ist kein allgemeiner Marktbericht und auch keine Prognose der Übernachtungszahlen. Es handelt sich um eine betriebswirtschaftliche und finanzielle Bewertung eines konkreten Hotelprojekts an einem bestimmten Standort mit einer definierten Markenpositionierung, einem Betriebsmodell, einem Kapitalplan und einem Wettbewerbsumfeld.
Ausgangspunkt der Arbeit ist die Nachfrage. Dies bedeutet, die Quellen der Übernachtungen zu ermitteln, die den Betrieb der Anlage realistisch gesehen stützen können: Geschäftsreisen, Freizeit, Gruppen, Langzeitaufenthalte, Veranstaltungen, Flughafenverkehr, medizinische Nachfrage oder saisonale Nachfrage nach Urlaubsunterkünften. Die Analyse muss zwischen bestehender Nachfrage und einer Nachfrage unterscheiden, die von neuer Infrastruktur, Destinationsmarketing, Flugverbindungen oder Wirtschaftswachstum abhängt, das sich bislang noch nicht materialisiert hat.
Das Angebot ist ebenso wichtig. Ein Markt kann zwar eine gute Auslastung aufweisen, dennoch aber eine ungünstige Entwicklungsmöglichkeit darstellen, wenn Markenkonkurrenten in schnellerem Tempo in den Markt drängen, wenn neue Zimmer zu einem Preisverfall führen oder wenn dem geplanten Hotel ein klarer Wettbewerbsvorteil fehlt. Die richtige Wettbewerbsgruppe basiert auf der Auswahl der Gäste und der Preispositionierung, nicht nur auf der geografischen Lage oder der Sterneklassifizierung.
Die Studie muss dann eine schwierigere Frage beantworten: Warum werden sich Gäste für dieses Hotel entscheiden? Ein Luxusresort, ein Select-Service-Hotel, ein Lifestyle-Boutique-Hotel und eine Unterkunft für Langzeitaufenthalte können alle in derselben Stadt erfolgreich sein, erfordern jedoch unterschiedliche Nachfragefaktoren, Kostenstrukturen, Vertriebsstrategien und betriebliche Kompetenzen.
Marktdaten in Hotelwirtschaft umwandeln
Marktentwicklungen sind erst dann von Nutzen, wenn sie in eine realistische Betriebsprognose umgesetzt werden. Diese Prognose sollte die Auslastung, den durchschnittlichen Zimmerpreis (ADR), den Umsatz pro verfügbarem Zimmer (RevPAR), Nebeneinnahmen, Abteilungsausgaben, nicht zugeordnete Kosten, Verwaltungsgebühren, Rückstellungen für Ersatzbeschaffungen sowie das Betriebsergebnis (GOP) modellieren. Zudem sollte sie die tatsächliche Anlaufphase widerspiegeln, anstatt von einer stabilen Leistung ab dem Eröffnungstag auszugehen.
Für ein Resort können Gastronomie, Wellness, Veranstaltungen, Wohnanlagen und Freizeitangebote von zentraler Bedeutung für das Wertversprechen und das wirtschaftliche Ergebnis sein. Bei einem städtischen Hotel mit eingeschränktem Serviceangebot können hingegen die Personaleffizienz, die Kosten für das Frühstück, die Vertriebskanalmischung und die Franchisegebühren einen größeren Einfluss auf die Rentabilität haben. Eine Machbarkeitsstudie sollte diesen Unterschieden Rechnung tragen, anstatt pauschale Branchendurchschnitte heranzuziehen.
Die Investitionskosten müssen mit derselben Sorgfalt geprüft werden. Grundstückswert, Baukosten, Einrichtungs- und Ausstattungskosten (FF&E), Kosten vor der Eröffnung, Betriebskapital, Finanzierungskosten, Rückstellungen für unvorhergesehene Ausgaben sowie die Anforderungen des Eigentümers können das Renditeprofil erheblich verändern. Eine attraktive RevPAR-Prognose gleicht ein überkapitalisiertes Projekt nicht aus.
Das Finanzmodell sollte den erwarteten Cashflow des Projekts sowie die Investitionskennzahlen darstellen, darunter die Entwicklungsrendite, den IRR, das Eigenkapitalmultiplikator, die Schuldendienstdeckung und den Wert bei Stabilisierung. Die geeigneten Kennzahlen hängen von der Eigentümerstruktur ab, doch das Prinzip bleibt unverändert: Die Renditen müssen im Verhältnis zum Risikokapital bewertet werden, nicht allein anhand der Einnahmen.
Warum Sensitivitätsanalysen das Kapital schützen
Das Basisszenario ist selten der wertvollste Teil der Analyse. Investoren müssen verstehen, was geschieht, wenn die Auslastung langsamer als erwartet ansteigt, das ADR-Wachstum hinter der Inflation zurückbleibt, die Baukosten steigen oder ein Wettbewerber früher als geplant in den Markt eintritt.
Eine Sensitivitätsanalyse deckt die Variablen auf, die die Rendite am stärksten beeinträchtigen können. In vielen Projekten hat ein moderater Rückgang des durchschnittlichen Tagespreises (ADR) oder eine Verzögerung bei der Stabilisierung größere Auswirkungen auf die Eigenkapitalrendite als ein geringer Anstieg der verkauften Zimmer. In anderen Fällen können steigende Personalkosten oder hohe Vertriebskosten durch Drittanbieter das Bruttobetriebsergebnis (GOP) schwächen, selbst wenn der Gesamtumsatz den Plan erfüllt.
Auch hier spielt das Betriebsmodell eine entscheidende Rolle. Ein Marken-Managementvertrag kann zwar einen stärkeren Vertrieb und eine bessere Nachfrageerkennung gewährleisten, ist jedoch mit Gebühren verbunden und schränkt die Flexibilität des Eigentümers ein. Eine unabhängige Strategie kann das Margenpotenzial und die Kontrolle über das Konzept verbessern, erfordert jedoch ein höheres Maß an kaufmännischer Umsetzung. Es gibt keinen allgemein überlegenen Weg. Die richtige Wahl hängt von der Immobilie, dem Markt, der Zielgruppe, den Fähigkeiten des Eigentümers und dem Renditeziel ab.
Eine Machbarkeitsstudie sollte das Projekt gestalten
Eine optimale Machbarkeitsstudie beschränkt sich nicht darauf, einen Standort lediglich zu genehmigen oder abzulehnen. Sie verändert das Projekt, bevor kostspielige Entscheidungen endgültig werden. Sie kann beispielsweise eine geringere Zimmeranzahl, eine andere Raumaufteilung, reduzierte Tagungsflächen, eine stärkere Wellness-Komponente, eine schrittweise Entwicklung, einen überarbeiteten Gastronomieplan oder eine andere Betreiberstrategie empfehlen.
Genau hier schafft die Machbarkeitsprüfung einen Mehrwert. Ein Projekt kann wirtschaftlich tragfähig sein und dennoch eine Neukonzeption erfordern, um eine akzeptable Rendite zu erzielen. Umgekehrt kann ein abgelehntes Konzept investitionswürdig werden, sobald seine Positionierung, sein Kapitalplan oder seine betrieblichen Annahmen korrigiert wurden.
IHCS betrachtet die Machbarkeitsstudie als Ausgangspunkt für die Umsetzung und verknüpft Marktanalysen und Finanzmodellierung mit der Konzeptentwicklung, der Betreiberauswahl, der Planung vor der Eröffnung sowie dem Leistungsmanagement. Das Ziel besteht nicht darin, einen Bericht zu erstellen, der in den Akten eines Investitionsausschusses landet. Vielmehr geht es darum, die Immobilie in ein profitables Hotel zu verwandeln, das einen fundierten Weg zur Wertschöpfung aufzeigt.
Bevor Sie Grundstücke, Baukapital oder Mittel für den Erwerb bereitstellen, sollten Sie das Projekt unter den Bedingungen testen, denen es tatsächlich ausgesetzt sein wird. Eine fundierte Machbarkeitsstudie verschafft den Eigentümern die nötige Klarheit, um mit Überzeugung vorzugehen, aus einer Position der Stärke heraus neu zu verhandeln oder Kapital umzuverteilen, bevor ein kostspieliger Fehler in die Tat umgesetzt wird.
Planen Sie den Bau oder den Erwerb eines Hotels? IHCS erstellt unabhängige Machbarkeitsstudien für Investoren, Bauträger und Eigentümer und kombiniert dabei Marktanalysen, Finanzmodellierung und betriebliche Fachkompetenz, um zu ermitteln, ob ein Projekt nachhaltige Renditen erzielen kann. Wenden Sie sich an IHCS, um Ihr Hotelprojekt zu besprechen.
