Die Entwicklung eines Hotelprojekts umfasst weit mehr als nur den Bau oder die Sanierung einer Anlage. Es handelt sich um einen unternehmerischen Prozess, bei dem Markt, Investition, Konzept, Design, Finanzierung, Betrieb und Geschäftsstrategie aufeinander abgestimmt werden müssen. Die in den ersten Phasen getroffenen Entscheidungen können einen wesentlichen Teil der künftigen Rentabilität der Anlage bestimmen.
Ein Hotel kann zwar über eine hervorragende Lage und ein ansprechendes Design verfügen, sich dennoch als unrentable Investition erweisen, wenn das Angebot nicht der Nachfrage entspricht, die Investition überdimensioniert ist, die Betriebskosten zu hoch sind oder die Umsatzprognosen unrealistisch sind.
Daher sollten vor der Umsetzung eines Hotelprojekts einige grundlegende Fragen geklärt werden: Besteht eine ausreichende Nachfrage? Welche Art von Hotel benötigt der Markt? Welche Investitionen sind erforderlich? Welche Einnahmen lassen sich erzielen? Welches Betriebsmodell ist am besten geeignet? Und vor allem: Kann daraus ein rentables Hotelunternehmen entstehen?
Inhaltsverzeichnis
Was ist ein Hotelprojekt?
Ein Hotelprojekt ist der Prozess, durch den eine Immobilien- oder Geschäftsmöglichkeit in eine tragfähige und betriebsbereite Hotelanlage umgewandelt wird. Ausgangspunkt kann ein Grundstück, ein bestehendes Gebäude, eine Umnutzung, eine Sanierung oder sogar die vollständige Neupositionierung eines bereits in Betrieb befindlichen Hotels sein.
Bei Hotelprojekten müssen drei Perspektiven miteinander kombiniert werden, die nicht isoliert betrachtet werden sollten: die immobilienwirtschaftliche, die finanzielle und die hotelwirtschaftliche Perspektive.
Der Standort und das Gebäude sind wichtig, aber ebenso wichtig sind die Nachfrage, die Positionierung, die Kostenstruktur, die Ertragskraft und das Betriebsmodell. Bei IHCS befassen wir uns mit der Entwicklung von Hotelprojekten aus dieser ganzheitlichen Perspektive an: Wir verwandeln eine Immobilie oder eine Idee in ein wirtschaftlich und betrieblich sinnvolles Hotelunternehmen.
Wie man ein Hotelprojekt Schritt für Schritt entwickelt
Auch wenn jede Investition ihre eigenen Besonderheiten aufweist, lässt sich die Entwicklung eines Hotelprojekts in eine Reihe grundlegender Phasen gliedern. Durch die Einhaltung eines strukturierten Vorgehens lassen sich Risiken erkennen, bevor bestimmte Entscheidungen nur noch schwer oder kostspielig zu ändern sind.
1. Analyse des Marktes und der Nachfrage
Der erste Schritt sollte darin bestehen, den Markt zu verstehen, bevor das Hotelkonzept festgelegt wird.
Eine angemessene Analyse berücksichtigt unter anderem folgende Faktoren:
• Touristische und geschäftliche Nachfrage.
• Entwicklung der Übernachtungszahlen.
• Saisonalität.
• Quellmärkte.
• Kundensegmente.
• Bestehendes Hotelangebot.
• Zukünftige Konkurrenzprojekte.
• Auslastungsraten.
• Durchschnittspreise.
• Positionierung der wichtigsten Hotels auf dem Markt.
Das Ziel besteht nicht lediglich darin, nachzuweisen, dass an einem Reiseziel Tourismus stattfindet. Es muss ermittelt werden, ob eine ausreichende Nachfrage für das konkrete Hotelprojekt besteht, das entwickelt werden soll.
Ein Reiseziel kann zwar gute Auslastungszahlen aufweisen, dennoch lässt sich dadurch nicht jede Hotelkategorie, -größe oder jedes Hotelkonzept rechtfertigen. Zunächst das Produkt zu entwickeln und erst danach zu prüfen, ob es dafür einen Markt gibt, bedeutet, die logische Reihenfolge der Entscheidungen umzukehren.
2. Definition des Konzepts und der Positionierung
Sobald die Nachfrage erfasst wurde, muss festgelegt werden, welches Produkt sinnvollerweise entwickelt werden sollte.
Stadt- oder Ferienhotel? Unabhängig oder Teil einer Hotelkette? Boutique-Hotel oder größeres Haus? Drei, vier oder fünf Sterne? Ausgerichtet auf Freizeitgäste, Geschäftskunden, Luxus oder eine Kombination verschiedener Segmente?
Das Konzept sollte auf eine tatsächliche Marktchance reagieren und nicht lediglich auf die persönlichen Vorlieben des Bauträgers.
In dieser Phase werden folgende Fragen analysiert:
• Kategorie und Positionierung.
• Ungefähre Anzahl der Zimmer.
• Zimmertypen.
• Gastronomie.
• Gemeinschaftsbereiche.
• Freizeit- und Wellnesseinrichtungen.
• Räumlichkeiten für Tagungen und Veranstaltungen.
• Ergänzende Dienstleistungen.
• Das Erlebnis, das den Gästen geboten werden soll.
Eine korrekte Produktdefinition ermöglicht es, die Investition im Anschluss richtig zu bemessen und Räume oder Dienstleistungen zu vermeiden, die die Kosten erhöhen, ohne einen ausreichenden Mehrwert zu bieten.
3
. Durchführung einer Hotel-Machbarkeitsstudie
Dies ist eine der wichtigsten Phasen jedes Hotelprojekts.
Die Machbarkeitsstudie wandelt die Marktanalyse und das Konzept in wirtschaftliche Prognosen um. Sie muss eine realistische Einschätzung folgender Faktoren ermöglichen:
• Zukünftige Auslastung.
• ADR oder Durchschnittspreis.
• RevPAR.
• Einnahmen aus Beherbergungsleistungen.
• Einnahmen aus dem Gastronomiebereich und anderen Abteilungen.
• Betriebskosten.
• GOP und EBITDA.
• Personalbedarf.
• Erforderliche Investition.
• Fähigkeit zur Generierung von Cashflow.
• Potenzielle Rentabilität.
Das Ziel einer Machbarkeitsstudie sollte nicht darin bestehen, ausreichend optimistische Prognosen zu erstellen, um eine Investition zu rechtfertigen. Ihre Aufgabe besteht darin, festzustellen, ob das Projekt unter realistischen Annahmen funktionieren kann.
Es ist zudem ratsam, konservative, Basis- und optimistische Szenarien zu entwickeln. Auf diese Weise kann der Investor nachvollziehen, wie sich die Rentabilität verändert, wenn sich die Auslastung, die Preise, die Kosten oder das Investitionsbudget ändern.
4. Erstellung des Geschäftsplans für das Hotel
Während die Machbarkeitsstudie in erster Linie die Frage beantwortet, ob das Projekt wirtschaftlich sinnvoll ist, erläutert der Hotel-Geschäftsplan, wie es entwickelt und betrieben werden soll.
Er umfasst in der Regel:
• Marktanalyse.
• Konzept und Wertversprechen.
• Vertriebsstrategie.
• Vertrieb.
• Revenue Management.
• Organisation und Personalstruktur.
• Finanzprognosen.
• Investitionsbedarf.
• Finanzierungsstruktur.
• Zeitplan für die Entwicklung.
• Strategie für die Voreröffnung.
Für Investoren, Finanzinstitute und potenzielle Partner erleichtert ein professioneller Geschäftsplan zudem die Bewertung des Projekts und vermittelt ein Verständnis dafür, wie die Anfangsinvestition in operative Ergebnisse umgewandelt werden soll.
5. Die Investitionssumme korrekt ermitteln
Einer der gefährlichsten Fehler bei Hotelprojekten ist die Unterschätzung der erforderlichen Investitionssumme.
Es dürfen nicht nur die Baukosten berücksichtigt werden. Es können auch Kosten im Zusammenhang mit folgenden Punkten anfallen:
• Erwerb des Grundstücks oder der Immobilie.
• Architektur und Ingenieurwesen.
• Genehmigungen.
• Bau oder Sanierung.
• Mobiliar und Ausstattung.
• FF&E.
• Technologie.
• Honorare für freiberufliche Dienstleistungen.
• Marketing vor der Eröffnung.
• Einstellung und Schulung.
• Umlaufvermögen.
• Unvorhergesehene Ereignisse.
Eine erhebliche Abweichung vom Budget kann die prognostizierte Rentabilität grundlegend verändern. Daher ist es wichtig, die Investition nicht nur unter dem Gesichtspunkt der Kosten zu betrachten, sondern auch im Hinblick auf ihre Fähigkeit, Wert zu schaffen.
Die Planung von Hotelinvestitionen sollte jede Kapitalentscheidung mit der Positionierung des Hauses, seiner Ertragskraft und dem zukünftigen Wert der Immobilie in Zusammenhang bringen.
6. Definieren Sie, wie das Hotelprojekt finanziert werden soll.
Die Projektfinanzierung kann Eigenkapital, Bankfinanzierung, Investitionspartner oder andere Kapitalstrukturen kombinieren.
Finanzinstitute und Investoren legen in der Regel besonderes Augenmerk auf Faktoren wie:
• Erfahrung des Projektträgers und des Teams.
• Eigenkapitalbeteiligung.
• Marktstudie.
• Wirtschaftliche Machbarkeit.
• Finanzprognosen.
• Sicherheiten.
• Betreiber.
• Marke, sofern vorhanden.
• Zukünftige Cashflow-Generierungskapazität.
Eine sorgfältige Planung trägt dazu bei, das Projekt potenziellen Geldgebern professionell zu präsentieren. Die Beschaffung von Finanzmitteln macht ein Projekt jedoch nicht automatisch realisierbar. Die Schulden und die Kapitalkosten müssen auch unter vernünftig konservativen Betriebsszenarien tragbar sein.
7. Architektur, Gestaltung und Betrieb aufeinander abstimmen
Die Gestaltung eines Hotels sollte nicht losgelöst von dessen zukünftigem Betrieb erfolgen.
Jeder Quadratmeter verursacht Baukosten und anschließend Betriebskosten. Daher müssen bei der Planung folgende Aspekte berücksichtigt werden:
• Gästeverkehr.
• Personalverkehr.
• Housekeeping.
• Rezeption.
• Küchen.
• Lagerräume.
• Wäscherei.
• Technische Bereiche.
• Gastronomie.
• Größe und Aufteilung der Zimmer.
• Umsatzgenerierende Bereiche.
Eine gute Abstimmung zwischen Architekten, Designern und Hotelfachleuten verhindert Entscheidungen, die auf dem Plan zwar attraktiv erscheinen mögen, im jahrzehntelangen Betrieb jedoch zu Ineffizienzen führen können.
Die Perspektive der Hotellerie sollte berücksichtigt werden, bevor wichtige Entscheidungen unwiderruflich werden.
8. Wahl des Betriebsmodells und des Betreibers
Eine weitere strategische Entscheidung besteht darin, festzulegen, wer die Einrichtung betreiben wird.
Zu den Möglichkeiten zählen:
• Direkte Verwaltung durch den Eigentümer.
• Unabhängiges Verwaltungsunternehmen.
• Verwaltungsvertrag mit einer Hotelkette.
• Franchise.
• Pacht.
• Einbindung einer internationalen Marke.
Es gibt keine allgemeingültige Lösung. Die Entscheidung hängt vom Standort, der Größe des Hotels, der Positionierung, der Erfahrung des Eigentümers, den Zielen des Investors und den wirtschaftlichen Konditionen ab, die der jeweilige Betreiber bietet.
Bei bestimmten Hotelprojekten kann die richtige Auswahl des Betreibers sowohl die Betriebsergebnisse als auch den zukünftigen Wert der Immobilie erheblich beeinflussen.
9. Bereiten Sie die Geschäftsstrategie vor der Eröffnung vor.
Ein Hotel sollte nicht erst am Tag seiner Eröffnung anfangen, über seine Kunden nachzudenken.
Die Geschäftsstrategie muss rechtzeitig im Voraus ausgearbeitet werden und folgende Aspekte umfassen: Positionierung, Preisgestaltung, Revenue Management, Website, Buchungssystem, Vertrieb, OTAs, Handelsvereinbarungen, digitales Marketing, Vertrieb sowie die Strategie für Direktbuchungen.
Die Vermarktung von Hotels muss bereits vor der Eröffnung Teil des Projekts sein, denn das Ziel besteht nicht lediglich darin, verkaufsbereite Zimmer bereitzustellen, sondern mit einer Strategie auf den Markt zu treten, die eine rentable Nachfrage generieren kann.
Eine erfolgreiche Strategie für das Revenue-Management im Hotelgewerbe trägt zudem dazu bei, von Anfang an eine Preis- und Segmentierungspolitik festzulegen, die mit der Nachfrage und der angestrebten Positionierung im Einklang steht.
10. Die Vorbereitungsphase richtig gestalten
Die Vorbereitungsphase verwandelt ein Projekt auf dem Reißbrett in ein operatives Unternehmen.
In diesem Zeitraum müssen zahlreiche Bereiche gleichzeitig koordiniert werden:
• Personalbeschaffung.
• Schulungen.
• Betriebsabläufe.
• Technologie.
• Lieferanten.
• Einkauf.
• Reservierungssysteme.
• Revenue Management.
• Marketing und Vertrieb.
• Servicestandards.
• Betriebstests.
Eine schlecht vorbereitete Eröffnung kann gerade in den ersten Monaten, in denen das Unternehmen seine Marktposition aufbauen muss, zu Kosten, betrieblichen Problemen und einem schlechten Ruf führen.
Häufigste Fehler bei der Entwicklung von Hotelprojekten
Viele zukünftige Probleme entstehen bereits vor Baubeginn. Zu den häufigsten Fehlern zählen:
Zuerst entwickeln und dann den Markt untersuchen. Das Konzept sollte sich aus der Nachfrage ergeben und nicht umgekehrt.
Die Einnahmen überschätzen. Schon geringe Abweichungen bei der Auslastung oder dem durchschnittlichen Zimmerpreis (ADR) können die Rentabilität erheblich beeinflussen.
Die Kosten unterschätzen. Sowohl für die Anfangsinvestition als auch für die Betriebskosten sind realistische Annahmen und Sicherheitsmargen erforderlich.
Überdimensionierung von Einrichtungen. Mehr Quadratmeter oder mehr Dienstleistungen bedeuten nicht zwangsläufig eine höhere Rentabilität.
Die operative Perspektive wird bei der Konzeption nicht berücksichtigt. Bestimmte architektonische Entscheidungen können zu dauerhaften Ineffizienzen führen.
Zu spät mit der Vermarktung zu beginnen. Es braucht Zeit, bis sich eine Nachfrage aufbaut.
Die Wahl eines Anbieters allein aufgrund der Markenbekanntheit. Die wirtschaftlichen Bedingungen, das Vertragsmodell und die Eignung für das Projekt sind ebenso wichtig.
In unserer Analyse zur Entwicklung von Hotelprojekten und den Werterhalt der Anlage gehen wir genau darauf ein, wie sich anfängliche Entscheidungen auf den Cashflow und die zukünftige Rentabilität auswirken können.
Wie viel kostet die Entwicklung eines Hotelprojekts?
Es gibt keinen für alle Projekte gültigen Betrag.
Die Investition hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie beispielsweise dem Land und dem Standort, dem Preis für Grundstücke oder Immobilien, der Kategorie, der Anzahl der Zimmer, ob es sich um einen Neubau oder eine Sanierung handelt, der Ausstattung, dem Ausbaustandard, der Gastronomie, den Freizeit- und Wellnessbereichen, den Arbeitskosten sowie den gesetzlichen Anforderungen.
Aus diesem Grund kann die Angabe der Hotelkosten ausschließlich „pro Zimmer“ zwar als erster Anhaltspunkt dienen, reicht jedoch für eine Investitionsentscheidung nicht aus.
Entscheidend ist es, die Gesamtinvestition mit der künftigen Fähigkeit des Betriebs in Beziehung zu setzen, Gewinne und Cashflow zu erwirtschaften.
Wann sollte eine Hotelberatungsfirma hinzugezogen werden?
Im Idealfall, bevor Entscheidungen getroffen werden, deren Änderung mit höheren Kosten verbunden ist.
Ein Hotelberatungsunternehmen kann in verschiedenen Projektphasen eine unabhängige Perspektive einbringen: Marktanalyse, Machbarkeitsstudie, Konzeptentwicklung, Geschäftsplan, Projektprüfung, Auswahl des Betreibers, Vertriebsstrategie, Vorbereitungen zur Eröffnung sowie die anschließende Optimierung des Betriebs.
Durch die Einbeziehung von Fachwissen aus der Hotellerie bereits in den frühen Phasen lassen sich immobilienbezogene, finanzielle und architektonische Entscheidungen mit den betrieblichen Gegebenheiten des künftigen Hauses in Einklang bringen.
Von der Idee zum rentablen Hotelbetrieb
Ein Hotelprojekt ist nicht mit der Fertigstellung des Baus abgeschlossen. Sein wahrer Erfolg zeigt sich erst dann, wenn das Haus nachhaltig die Ergebnisse erzielt, für die es konzipiert wurde.
Aus diesem Grund erfordert die Entwicklung eines Hotels, dass von Anfang an Markt, Investition, Produkt, Design, Finanzierung, Betrieb und Geschäftsstrategie miteinander verknüpft werden.
Bei IHCS – International Hotel Consulting Services begleiten wir Eigentümer, Investoren und Projektentwickler in den verschiedenen Phasen der Entwicklung von Hotelprojekten – von der ersten Analyse und Machbarkeitsprüfung bis hin zur Konzeption, der operativen Strategie und der Vorbereitung der Eröffnung.
Das Ziel besteht nicht lediglich darin, ein Hotel in Betrieb zu nehmen. Vielmehr geht es darum, eine Anlage zu entwickeln, die für den jeweiligen Markt sinnvoll ist, effizient betrieben werden kann und langfristig Wert schafft.
Wenn Sie eine neue Investition, Umgestaltung oder Hotelentwicklung in Betracht ziehen, können Sie sich über unseren Service zur Entwicklung von Hotelprojekten kennenlernen und gemeinsam mit IHCS die Machbarkeit und Strategie des Projekts analysieren, bevor Sie die wichtigsten Entscheidungen treffen.
