Karibik und Lateinamerika: der neue Schwerpunkt des internationalen Hotelkapitals

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Inhaltsverzeichnis

Einleitung

Die Hotelinvestitionen in der Karibik und in Lateinamerika erleben im Jahr 2026 ihren besten Moment seit einem Jahrzehnt. Jahrelang richteten Investoren ihren Blick auf Europa oder Südostasien. Heute hat sich dieser Fokus gewandelt. Laut dem Pipeline-Bericht von JLL für das erste Quartal 2026 gibt es in der Region 755 aktive Projekte mit insgesamt mehr als 113.000 Zimmern, die sich im Bau oder in fortgeschrittener Planung befinden.

Zudem handelt es sich hierbei nicht um einen vorübergehenden Trend. Vielmehr ist dies das Zusammenspiel mehrerer struktureller Faktoren: ein Mangel an qualitativ hochwertigem Angebot, eine steigende Nachfrage seitens Reisender mit hoher Kaufkraft sowie ein im Vergleich zu Europa nach wie vor sehr günstiges Preis-Leistungs-Verhältnis. Aus diesem Grund strömt institutionelles und privates Kapital in großem Umfang in diesen Sektor.

Wir bei IHCS sind bereits seit Jahren in dieser Region tätig. In Tulum beispielsweise konnten wir mit einem Wellness-Boutique-Hotel mit 40 Zimmern innerhalb von 10 Monaten einen RevPAR-Anstieg von +18 % erzielen. Genau diese Art von Ergebnis möchten wir Ihnen verdeutlichen, bevor Sie eine Investitionsentscheidung treffen.

Warum 2026 der richtige Zeitpunkt für Hotelinvestitionen in der Karibik ist

Die regionale Hotelbranche ist gereift. Die Fluginfrastruktur hat sich deutlich verbessert. Zudem haben sich die rechtlichen Rahmenbedingungen in den wichtigsten Märkten stabilisiert. Infolgedessen hat die internationale Nachfrage in fast allen Reisezielen das Niveau vor der Pandemie übertroffen.

Die aussagekräftigste Zahl: Im März 2026 lag die Hotelauslastung in der Karibik bei 79,6 %. Dies entspricht einem Anstieg von 6,3 % gegenüber dem gleichen Monat des Jahres 2025, wie aus Daten des „Caribbean Journal“ hervorgeht. Es handelt sich nicht um einen einmaligen Aufschwung, sondern um einen strukturellen Wandel.

Für den Investor ergibt sich daraus eine klare Gleichung: Vermögenswerte unterhalb der europäischen Wiederbeschaffungskosten, eine solide Nachfrage und ein unzureichendes Angebot an hochwertigen Objekten. Andererseits liegen die Cap-Raten in reifen Märkten im europäischen Luxussegment bereits unter 7 %. Folglich suchen institutionelle Investoren nach Alternativen mit höherer Rendite. Lateinamerika und die Karibik bieten diese.

Um zu verstehen, wie die Rentabilität einer Immobilie vor einer Investition bewertet wird, lesen Sie unseren Leitfaden zur Kapitalisierungsrate im Hotelbereich und zum Geschäftsmodell der Hotellerie.

Die Märkte, die bei der Kapitalanziehung führend sind

🇲🇽 Mexiko: Der umfangreichste Markt der Region

Mexiko führt die Pipeline mit 247 Projekten und 36.646 Zimmern an. Dies entspricht laut Visit Latin America 33 % der Gesamtzahl in Lateinamerika. Die geografische Ausdehnung des Landes ist ein entscheidender Vorteil: von der Riviera Maya bis nach Mexiko-Stadt oder Los Cabos.

Tulum verdient besondere Erwähnung. Der Ort hat sich innerhalb weniger Jahre von einem Nischenziel zu einem wettbewerbsfähigen Reiseziel entwickelt. Die Nachfrage nach Wellness-Tourismus und erlebnisorientiertem Luxus übersteigt nach wie vor das verfügbare Angebot. Aus diesem Grund erzielen gut positionierte Projekte Renditen, die auf gesättigteren Märkten nur schwer zu erzielen sind.

Mexiko-Stadt eröffnet eine weitere Dimension. Konkret verbindet die Stadt die Nachfrage von Unternehmen und im MICE-Bereich mit einem Mangel an Boutique-Angeboten in Premium-Stadtvierteln. Dies schafft klare Chancen für die Umnutzung und Neupositionierung.

🇩🇴 Dominikanische Republik: Die „Maschine der Karibik“

Die Dominikanische Republik ist heute der Motor der Karibik. Im Jahr 2025 verzeichnete das Land 11,6 Millionen Besucher, wobei Punta Cana im ersten Quartal 2026 eine Auslastung von 82 % verzeichnete. Diese Zahlen können sich mit den besten Urlaubsdestinationen der Welt messen.

Die Projektpipeline des Unternehmens ist zudem die umfangreichste in der Karibik: 84 Projekte und 18.014 Zimmer. Darunter sticht insbesondere das Grand Aston Coral Golf Resort & Spa hervor (Investitionsvolumen von 160 Millionen Dollar, 200 Zimmer und 325 Residenzen). Ebenfalls erwähnenswert ist das Moon Palace The Grand Punta Cana mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 1.500 Millionen Dollar.

Was diesen Markt besonders interessant macht, ist das Aufkommen neuer Anlageinstrumente. So bietet beispielsweise die Tokenisierung von Hotelvermögen bereits prognostizierte Renditen von 7–14 % pro Jahr. Dies eröffnet auch Anlegern mit geringeren Investitionsbeträgen den Zugang.

🇧🇷 Brasilien: Der Riese, der erwacht

Brasilien belegt mit 132 Projekten und 18.172 Zimmern den zweiten Platz. Zudem ist es der Markt mit dem stärksten Wachstum: +18 % bei den Projekten und +20 % bei den Zimmern im Vergleich zum Vorjahr. Seine Marktvielfalt ist einzigartig: massive Inlandsnachfrage, zahlreiche Anziehungspunkte und eine obere Mittelschicht mit wachsendem Anspruch an die Hotelqualität. Dennoch wurde der Markt von internationalen Investoren bislang unterschätzt. Das ändert sich nun.

🇨🇴 Kolumbien: der Markt, der überrascht

Kolumbien ist bei näherer Betrachtung vielleicht der Markt, der am meisten überrascht. Der Tourismus erwirtschaftete im Jahr 2025 Einnahmen in Höhe von 21.600 Millionen US-Dollar und übertraf damit traditionelle Wirtschaftszweige wie den Kaffeeanbau und die Erdöl- und Erdgasindustrie. Das bedeutet, dass der Tourismus mittlerweile die wichtigste Devisenquelle des Landes ist.

Medellín ist Vorreiter im Wandel, wobei Marken wie Mama Shelter (Accor/Ennismore) im Jahr 2026 dort eröffnen werden. Cartagena hingegen bewahrt seinen Reiz als Ort historischen Luxus. Bogotá festigt seine Position als Unternehmens- und MICE-Drehkreuz in Südamerika. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Kolumbien Investitionen in den Bereichen nachhaltiger Luxus, Wellness und Kulturtourismus anzieht – den Segmenten mit den höchsten Gewinnspannen.

Vor dem Eintritt in einen neuen Markt ist die Analyse der Hotelnachfrage ein unverzichtbarer Schritt.

Welche Arten von Hotelinvestitionen sind in dieser Region erfolgreich?

Nicht alle Formate sind gleichermaßen geeignet. Dank der Erfahrung von IHCS in der Region lassen sich die Modelle identifizieren, die die besten Ergebnisse erzielen:

1. Luxuriöse Boutique-Hotels (30–120 Zimmer)

Dies ist das Format mit dem größten Potenzial. Die Nachfrage von Reisenden mit hoher Kaufkraft übersteigt das Angebot in praktisch allen wichtigen Reisezielen. Gut konzipierte Projekte können in Märkten wie Tulum, Cartagena oder Premium-Lagen der Dominikanischen Republik Renditen von 12–18 % erzielen. Weitere Einzelheiten finden Sie in unserer Analyse zu Investitionen in Boutique-Hotels.

2. Umwandlung und Neupositionierung von Immobilien

Zudem ist dies einer der wirkungsvollsten Faktoren zur Wertschöpfung. Es gibt historische oder ehemals als Wohnraum genutzte Immobilien in erstklassigen Lagen. Mit der richtigen Strategie lässt sich deren Wert vervielfachen. Die Einstiegskosten sind geringer als bei Neubauten, und die Umsetzungszeiten sind kürzer. Erfahren Sie mehr in unserem Leitfaden zum Hotel-Asset-Management.

3. Lifestyle-Resorts mit Wohnkomponente

Besonders relevant in Mexiko und der Karibik. Durch den Verkauf von Wohneinheiten lässt sich ein Teil des Anfangskapitals zurückgewinnen. In der Zwischenzeit sichert der operative Cashflow des Hotels die Finanzierung des Projekts. Dieses Modell bewährt sich besonders an Reisezielen mit hoher touristischer Attraktivität.

4. Tokenisierung und Joint Ventures

Die neuen Instrumente für fraktionierte Investitionen ermöglichen einen breiteren Zugang zu diesem Sektor. Mit einer Mindestanlage von 50.000 US-Dollar können auch nicht spezialisierte Anleger an Projekten in der Dominikanischen Republik oder in Mexiko teilnehmen. Allerdings befindet sich der regulierte Markt noch in der Entwicklungsphase. Daher ist die Auswahl des Managementteams von entscheidender Bedeutung.

Die Risiken, die der Anleger kennen muss

Eine ehrliche Analyse darf die Risiken nicht außer Acht lassen. IHCS identifiziert und mindert diese bereits in der Due-Diligence-Phase:

Regulatorisches Risiko. Die rechtlichen Rahmenbedingungen können sich ändern, insbesondere in Mexiko oder Brasilien. Politische Zyklen wirken sich auf die Regulierung von Grundstücken und Genehmigungen aus. Entscheidend ist es, über erfahrene Teams vor Ort zu verfügen.

Wechselkursrisiko. Die meisten Transaktionen lauten auf US-Dollar. Die Betriebskosten fallen jedoch in der Landeswährung an. Wechselkursschwankungen können sich auf die Margen auswirken.

Ausführungsrisiko. Bei Neubauprojekten stellen Zeitpläne und Budgets die Hauptrisikofaktoren dar. Der Unterschied zwischen einem rentablen und einem unrentablen Projekt liegt häufig im Managementteam.

Operatives Risiko nach der Eröffnung. Die Eröffnung eines Hotels ist nur der Anfang. Ohne ein solides Revenue Management und einen kompetenten Betreiber wird die Anlage ihr Potenzial nicht ausschöpfen können. Daher besteht die Aufgabe des Hotelberaters darin, diese Probleme vom ersten Tag an zu antizipieren.

Die Erfahrung von IHCS in der Region

Bei IHCS sprechen wir nicht nur theoretisch über Lateinamerika. Wir haben Projekte mit messbaren Ergebnissen durchgeführt:

Boutique- & Wellnesshotel in Tulum, Mexiko – 40 Zimmer. Ergebnis: +18 % RevPAR innerhalb von 10 Monaten, 78 % Auslastung, Top 10 des Reiseziels.
Machbarkeitsstudie für ein 4-Sterne-Hotel in den USA – validierte Prognosen, prognostizierter ADR +15 % gegenüber der Konkurrenz, Zustimmung des Investors und des Betreibers.

Jedes Projekt basiert auf einer gründlichen Machbarkeitsstudie. Wir analysieren den Markt, den Wettbewerb, das optimale Geschäftsmodell und realistische Finanzprognosen. Nur so wird das Kapital dort eingesetzt, wo es Rendite erzielen kann. Erfahren Sie, wie wir Hotelprojekte von Grund auf entwickeln.

So strukturieren Sie Ihren Markteintritt

Wenn Sie eine Investition in die Hotelbranche in der Karibik oder in Lateinamerika in Erwägung ziehen, sind dies die wichtigsten Schritte:

1. Definieren Sie Ihr Anlageprofil. Streben Sie passive Rendite oder die direkte Kontrolle über die Anlage an? Wie lang ist Ihr Anlagehorizont – 5 oder 15 Jahre? Die Antworten bestimmen den Markt, das Format und die Struktur.

2. Führen Sie eine Machbarkeitsstudie durch. Kein seriöser Investor geht eine Verpflichtung ein, ohne zuvor eine Marktanalyse, ein Finanzmodell und eine Wettbewerbsbewertung durchgeführt zu haben. Das ist der Unterschied zwischen einer Investition und einem Glücksspiel. Auch die Kosten pro Schlüssel sind in dieser Phase eine wesentliche Kennzahl.

3. Wählen Sie den geeigneten Betreiber aus. Der Betreiber kann die Rentabilität der Anlage entscheidend beeinflussen. Die Aushandlung des Verwaltungsvertrags ist eine der wichtigsten Entscheidungen. Lesen Sie unseren Leitfaden zum Thema „Verwaltungsverträge vs. Mietverträge“.

4. Planen Sie die Rentabilität vom ersten Tag an. RevPAR, ADR, GOP und GOPPAR sind nicht nur Kennzahlen: Es handelt sich um Indikatoren, die Sie bereits ab der Eröffnung prognostizieren und überwachen müssen. Erfahren Sie, wie Sie den GOPPAR in unabhängigen Hotels verbessern können.

Fazit

Hotelinvestitionen in der Karibik und in Lateinamerika sind nicht der Markt der Zukunft – sie sind der Markt der Gegenwart. Die Pipeline umfasst mehr als 755 Projekte. Die Auslastung in der Karibik erreichte im März 2026 79,6 %. Die Dominikanische Republik verzeichnete im Jahr 2025 mehr als 11,6 Millionen Besucher. Kolumbien erwirtschaftet mehr Deviseneinnahmen aus dem Tourismus als Kaffee und Kohle zusammen. Die Fundamentaldaten sind, kurz gesagt, solide.

Für den Investor, der die Konjunkturzyklen richtig einschätzen kann, ist das Einstiegsfenster offen. Doch dies wird nicht auf unbestimmte Zeit so bleiben.

Bei IHCS begleiten wir Investoren und Entwickler in jeder Phase: von der ersten Machbarkeitsprüfung über die Auswahl des Betreibers bis hin zur Überwachung der Rentabilität.

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Häufig gestellte Fragen

Warum sind die Karibik und Lateinamerika im Jahr 2026 attraktive Standorte für Hotelinvestitionen?

Die Region vereint Faktoren, die selten zusammenkommen. Die Immobilienpreise liegen nach wie vor unter den europäischen Wiederbeschaffungskosten. Die touristische Nachfrage wächst stetig. Zudem ist das Angebot an hochwertigen Luxus- und Boutique-Hotels knapp. Auch die Fluganbindung hat sich deutlich verbessert. Aus diesem Grund suchen institutionelle Investoren nach Alternativen zu reifen Märkten, in denen die Kapitalisierungsraten gesunken sind.

Welche Märkte bieten das größte Renditepotenzial?

Mexiko liegt mit 247 aktiven Projekten (33 % der regionalen Gesamtzahl) an der Spitze. Tulum, Los Cabos und Mexiko-Stadt sind die wichtigsten Zentren. Die Dominikanische Republik ist der Motor der Karibik, mit einer Auslastung von 82 % in Punta Cana im ersten Quartal 2026. Kolumbien überrascht mit Tourismuseinnahmen in Höhe von 21.600 Millionen im Jahr 2025. Brasilien verzeichnet seinerseits das stärkste Wachstum: +18 % bei neuen Projekten.

Welche Rendite kann ein Hotelinvestor in dieser Region erwarten?

Dies hängt vom Format und vom Markt ab. Luxus-Boutique-Hotels in Tulum oder Cartagena können Renditen von 12–18 % erzielen. Tokenisierungsinstrumente versprechen Renditen von 7–14 % pro Jahr bei geringerer Investitionssumme. Umwandlungs- und Neupositionierungsprojekte können zudem den durchschnittlichen Zimmerpreis (ADR) um 20 bis 30 % steigern.

Welche Risiken sollten Sie vor einer Investition berücksichtigen?

Es gibt vier wesentliche Risiken. Erstens das regulatorische Risiko: Die rechtlichen Rahmenbedingungen können sich ändern. Zweitens das Wechselkursrisiko: Die Betriebskosten fallen in Landeswährung an. Drittens das Ausführungsrisiko: Fristen und Budgets bei den Bauarbeiten. Und schließlich das operative Risiko nach der Eröffnung. Eine gründliche Machbarkeitsstudie und ein erfahrenes Beraterteam sind der beste Weg, diese Risiken zu mindern.

Wie viele Zimmer benötigt ein Hotel, um in dieser Region rentabel zu sein?

Es gibt keine allgemeingültige Mindestgröße. Die Erfahrungen von IHCS zeigen jedoch, dass Boutique-Hotels der Luxus- und Lifestyle-Kategorie mit 20 bis 120 Zimmern das beste Gleichgewicht bieten. Auch kleinere Hotels können rentabel sein, erfordern jedoch einen äußerst effizienten Betrieb.

Weiterlesen: Ist ein Hotel mit 10 Zimmern rentabel?

Kann ich das Hotel aus der Ferne verwalten, ohne im Land anwesend zu sein?

Ja. Üblicherweise wird ein professioneller Betreiber für den täglichen Betrieb beauftragt. Der Investor überwacht unterdessen regelmäßig die KPIs und die Finanzergebnisse. IHCS kann Sie bei der Auswahl des Hotelbetreibers und der Überwachung der Rentabilität unterstützen.

Wie kann ich mit IHCS ein Hotelprojekt in Lateinamerika starten?

Der Ausgangspunkt ist ein Gespräch. Wir analysieren Ihr Anlegerprofil, die Immobilie, die Sie besitzen oder suchen, sowie den Zielmarkt. Auf dieser Grundlage erstellen wir eine Machbarkeitsstudie auf der Grundlage realer Daten. Wenn Sie zudem eine Immobilie besitzen und eine Finanzierung suchen, helfen wir Ihnen auch dabei, Investoren zu finden.

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