Was erwartet eine Luxushotelkette, bevor sie einen Hotelmanagementvertrag unterzeichnet? Dies ist eine der häufigsten Fragen unter Bauträgern, Family Offices und Investmentfonds, die internationale Betreiber wie Four Seasons, Hyatt, Hilton oder Meliá gewinnen möchten.
Große Marken übernehmen nicht einfach jedes beliebige Hotel. Bevor sie einen Hotelmanagementvertrag unterzeichnen , prüfen sie eingehend, ob das Projekt über ausreichendes Potenzial verfügt, um zu einem rentablen, nachhaltigen und mit den Standards, für die sie weltweit stehen, im Einklang stehenden Vermögenswert zu werden.
Bevor sie Gespräche mit einem internationalen Betreiber aufnehmen, führen viele Investoren eine Machbarkeitsstudie durch, um sicherzustellen, dass das Projekt rentabel ist und den Markterwartungen entspricht. Mehr über diesen Prozess erfahren Sie in unserem Artikel über Machbarkeitsstudien für Hotels.
Es spielt keine Rolle, ob es sich um einen Hotelneubau oder die Neupositionierung einer bestehenden Immobilie handelt. Auch ein hohes Budget oder eine erstklassige Lage reichen allein nicht aus. Jede Entscheidung stützt sich auf Marktstudien, Finanzanalysen und eine sorgfältige Bewertung des Produkts und des Eigentümers.
Aus diesem Grund bereiten Projektentwickler, Family Offices und Investmentfonds, die Betreiber wie Four Seasons, Hyatt oder Meliá gewinnen möchten, das Projekt in der Regel schon lange vor der Aufnahme von Gesprächen mit der Hotelkette vor. Ein gut strukturiertes Objekt zu präsentieren, vermittelt Vertrauen und erhöht die Chancen auf einen Verhandlungsfortschritt erheblich.
Inhaltsverzeichnis
Worauf achtet eine Luxusmarke, bevor sie Ihr Hotel betreibt?
Auch wenn jeder Betreiber seine eigenen Kriterien hat, sind sich die meisten in einem gemeinsamen Ziel einig: Risiken zu minimieren und sicherzustellen, dass das Projekt in den kommenden Jahren zum Ansehen der Marke beitragen wird.
Sie suchen nicht nur nach einem attraktiven Gebäude. Sie suchen nach Projekten, die den Gästen ein außergewöhnliches Erlebnis bieten und gleichzeitig solide Ergebnisse für alle beteiligten Parteien erzielen.
Neben internen Analysen ziehen viele Investoren Marktberichte von spezialisierten Unternehmen heran, um die Trends in der Hotelbranche besser zu verstehen. Publikationen wie die von JLL Hotels & Hospitality bieten nützliche Informationen zu Investitionen, Nachfrage und der Entwicklung des internationalen Marktes.
Die Lage ist nach wie vor entscheidend, reicht jedoch nicht mehr aus
Der Standort ist nach wie vor einer der ersten Aspekte, die analysiert werden, auch wenn er heute eine weitaus umfassendere Bedeutung hat als noch vor einigen Jahren.
Ein spektakulärer Strand oder eine historische Altstadt mit großer touristischer Anziehungskraft garantieren noch keinen Erfolg des Projekts. Die Ketten möchten verstehen, wie sich dieser Markt mittel- und langfristig entwickeln wird.
Unter anderem untersuchen sie in der Regel folgende Aspekte:
- Die Entwicklung der touristischen Nachfrage.
- Die Anbindung per Luft- und Landverkehr.
- Die saisonale Auslastung des Reiseziels.
- Das bestehende Hotelangebot und geplante Projekte.
- Das Profil der Besucher und deren Kaufkraft.
Manchmal kann ein weniger bekanntes Reiseziel attraktiver sein als ein etabliertes, wenn es bessere Wachstumsaussichten und einen geringeren Wettbewerbsdruck bietet.
Die wirtschaftliche Tragfähigkeit muss belegen, dass das Projekt funktioniert
Einer der häufigsten Irrtümer ist die Annahme, dass eine Luxusmarke ihre Entscheidung ausschließlich aufgrund der Qualität der Immobilie trifft.
Die Realität sieht anders aus
Bevor ein Betreiber seinen Namen mit dem Projekt verbindet, muss er sich vergewissern, dass das Hotel langfristig nachhaltige Ergebnisse erzielen kann.
Aus diesem Grund widmet er einen wesentlichen Teil des Prozesses der Prüfung der Finanzdaten des Projekts.
- Die Auslastungsprognosen und der durchschnittliche Zimmerpreis (ADR).
- Die geschätzten Einnahmen aus Zimmervermietung, Gastronomie und sonstigen Dienstleistungen.
- Die erwartete operative Marge (GOP).
- Die für die Entwicklung der Immobilie erforderlichen Investitionen.
- Die verschiedenen Rentabilitätsszenarien je nach Marktentwicklung.
Es geht nicht nur darum, zu überprüfen, ob die Zahlen positiv sind. Vielmehr soll bestätigt werden, dass die Prognosen realistisch sind und durch objektive Daten gestützt werden.
Wenn ein Projekt eine gut ausgearbeitete Machbarkeitsstudie vorlegt, verläuft der Prozess in der Regel reibungsloser, da dadurch Unsicherheiten von Anfang an abgebaut werden. Wenn Sie sich eingehender mit diesem Prozess befassen möchten, lesen Sie unseren Artikel über Machbarkeitsstudien für Hotelsnachlesen.
Das Hotelkonzept muss mit der Markenidentität im Einklang stehen
Dies ist einer der Aspekte, der manche Projektentwickler am meisten überrascht.
Oftmals erfüllt das Gebäude zwar alle technischen Anforderungen, doch passt das Konzept nicht ganz zur Persönlichkeit der Hotelkette.
Luxusmarken investieren Jahre in den Aufbau einer wiedererkennbaren Identität. Ihre Gäste erwarten ein bestimmtes Niveau an Design, Service und Erlebnis, unabhängig davon, in welchem Land sie sich befinden.
Aus diesem Grund befassen sie sich mit Fragen wie:
- Die Architektur des Projekts.
- Die Innenarchitektur.
- Die Aufteilung der Zimmer.
- Das gastronomische Angebot.
- Die Wellness- und Freizeitbereiche.
- Die Nachhaltigkeitsstrategie.
- Das Erlebnis, das der Gast von seiner Ankunft bis zum Check-out genießen wird.
Manchmal können kleine Änderungen, die bereits in der Planungsphase vorgenommen werden, dazu beitragen, dass das Projekt wesentlich besser zu den Standards des Betreibers passt.
Auch der Eigentümer ist an der Entscheidung beteiligt
Es herrscht die weit verbreitete Vorstellung, dass Hotelketten lediglich das Hotel selbst bewerten.
Tatsächlich prüfen sie jedoch auch, mit wem sie in den nächsten zwanzig oder dreißig Jahren zusammenarbeiten werden.
Ein Hotelmanagementvertrag bedeutet eine langfristige Beziehung. Daher muss der Betreiber darauf vertrauen können, dass der Eigentümer dieselbe Vision teilt und sich für die Qualität der Immobilie einsetzt.
Aspekte wie die finanzielle Leistungsfähigkeit, die Transparenz während der Verhandlungen, die Erfahrung des Investors oder die Bereitschaft, die Markenstandards einzuhalten, spielen bei der endgültigen Entscheidung in der Regel eine wichtige Rolle.
Es ist nicht ungewöhnlich, dass zwei ähnliche Projekte unterschiedliche Reaktionen hervorrufen, allein weil das Verhältnis zwischen den beiden Parteien ein unterschiedliches Maß an Vertrauen schafft.
Die Anforderungen an einen Hotelmanagementvertrag gehen weit über das Dokument selbst hinaus
Wenn von den Anforderungen an einen Hotelmanagementvertrag die Rede ist, denken viele Menschen ausschließlich an die rechtlichen oder wirtschaftlichen Bedingungen.
Die eigentliche Arbeit beginnt jedoch schon lange bevor sich beide Parteien zur Unterzeichnung an den Tisch setzen.
Der Betreiber muss sich vergewissern, dass eine klare Geschäftsstrategie vorliegt, dass die Positionierung des Hotels einer tatsächlichen Marktchance entspricht und dass die Immobilie während der gesamten Vertragslaufzeit die geforderten Standards einhalten kann.
Mit anderen Worten: Der Vertrag ist das Ergebnis eines gut vorbereiteten Projekts, nicht der Ausgangspunkt.
Wie erreichen Sie, dass Four Seasons oder Hyatt Ihr Hotel betreiben?
Es gibt weder eine allgemeingültige Formel noch einen automatisierten Prozess. Jedes Projekt wird individuell geprüft, und jede Kette wendet ihre eigenen Kriterien an.
Was Erfolgsbeispiele jedoch gemeinsam haben, ist, dass ihnen in der Regel eine gründliche Vorarbeit in Form von Planung vorausgeht. Projekte, die mit einer soliden Machbarkeitsstudie, einem klar definierten Konzept und einer auf den Markt abgestimmten Strategie vorgelegt werden, hinterlassen bereits beim ersten Treffen einen ganz anderen Eindruck.
Die Unterstützung durch eine spezialisierte Beratungsfirma kann ebenfalls den Ausschlag geben. Nicht nur, weil sie bei der Vorbereitung der erforderlichen Unterlagen hilft, sondern auch, weil sie es ermöglicht, mögliche Schwachstellen zu erkennen, bevor diese einem internationalen Anbieter vorgelegt werden.
Bevor eine Hotelkette beschließt, ein Projekt weiterzuverfolgen, muss sie die Gewissheit haben, dass die Finanzprognosen realistisch sind und auf einer fundierten Analyse beruhen. An dieser Stelle ist eine Machbarkeitsstudie für das Hotelprojekt von entscheidender Bedeutung, da sie es ermöglicht, die Rentabilität der Immobilie zu bewerten, mögliche Risiken zu identifizieren und strategische Entscheidungen zu treffen, bevor Verhandlungen mit einem internationalen Betreiber aufgenommen werden.
Bei IHCS Hotel Consulting begleiten wir Family Offices, Investmentfonds und Hotelentwickler während des gesamten Prozesses. Unser Ziel ist es, dazu beizutragen, dass jedes Projekt unter den bestmöglichen Bedingungen an den Verhandlungstisch gelangt, um so die Chancen zu erhöhen, die führenden internationalen Hotelketten für das Projekt zu gewinnen.
